di Paolo Gelsomini

Ospitato da ESC Atelier, uno storico spazio autogestito in via dei Volsci nel popolare quartiere di San Lorenzo a Roma, si è svolto lo scorso 4 febbraio il quinto incontro organizzato da Roma Ricerca Roma sul tema della Rendita urbana e Finanziarizzazione. Un tema decisivo per capire dove sta andando l’urbanistica oggi, come si stanno trasformando le città, quale è il nuovo rapporto tra pianificazione urbana ed investitori privati.

Sono intervenuti, coordinati da Alessandra Valentinelli di Roma Ricerca Roma e da Alessandro Torti di Esc Atelier Autogestito: Antonio Longo, urbanista del Politecnico di Milano; Lucia Tozzi giornalista e ricercatrice; Walter Tocci consulente del Sindaco per il progetto CArMe; Barbara Pizzo dell’Università La Sapienza di Roma e di Roma Ricerca Roma; Maria Kaika dell’Università di Amsterdam.

Si è trattato di un incontro ricco di definizioni concettuali, di ricostruzioni storiche, di analisi critiche. Vale veramente la pena di riassumere tutto questo con un articolo che contiene i punti salienti dell’incontro per capire di più su rendita finanziaria e sviluppo urbano.

Come si inserisce la rendita finanziaria nello sviluppo urbano? Innanzitutto i fondi finanziari immobiliari ricercano le tipologie edilizie più remunerative come alberghi e studentati di lusso, grandi centri commerciali, uffici di rappresentanze prestigiose, parcheggi. Si costruiscono beni economici avulsi dal molteplice tessuto sociale urbano per creare profitti, non servizi per la città e per i bisogni dei cittadini. Si sviluppa così una città fatta di frammenti, senza piani strutturati capaci di legare e mettere a sistema case, servizi, spazi pubblici, attività economiche, mobilità.

Con questo tipo di sviluppo si moltiplicano le diseguaglianze ma, lontano da ogni principio di pianificazione democratica, si moltiplicano cambi di destinazione d’uso, deroghe, monetizzazione degli standard urbanistici, che cessano così di essere l’elemento che assicurava una quota programmabile di verde, scuole, parcheggi, reti di infrastrutture. Insomma, il Piano da variante indipendente e fattore regolativo dello sviluppo diventa una variante dipendente dalla necessità di profitto legato non ad attività produttive ma ad operazioni meramente finanziarie, legate unicamente alla rendita che cresce all’ombra di grandi interventi di trasformazione urbana che prendono l’accattivante nome di rigenerazione urbana.

I Piani oramai non riescono a controllare le trasformazioni indotte dalle grandi operazioni finanziarie. La Rigenerazione urbana spesso si riduce ad operazioni di demolizione e ricostruzione con premialità di cubatura. Non c’è bisogno di compiere illegalità, c’è scritto nelle leggi regionali e nelle delibere comunali.

Lo strumento principe è costituito dal Progetto di Finanza. Si opera su pezzi di città, su aree degradate ma anche su spazi appartenenti ad ecosistemi regolarmente distrutti come distrutti sono i vincoli, orpelli oramai considerati “insopportabili” da pezzi di amministrazione e portatori di interessi privati, come insopportabili sono considerati gli standard urbanistici. Lo stesso termine “Urbanistica” è quasi del tutto scomparso e lo sviluppo della città è sempre più inteso, non come progresso di un vasto contesto di comunità urbana, ma come occasione di attrazione dei grandi investitori internazionali, dei Fondi finanziari.

Che rapporto ha questo tipo di sviluppo con il Piano urbanistico comunale? E con quello dell’Area vasta? Perché non si riesce ad andare oltre i confini comunali?

A Milano, per esempio – come ha ricordato Antonio Longo – anche nella mobilità non si è tenuto conto della Città metropolitana di oltre 3 milioni di abitanti, né dell’area metropolitana delle relazioni interurbane che conta oltre 6 milioni di abitanti. Evidentemente il cuore della rendita finanziaria era il Comune di Milano che conta poco più di un milione e trecentomila abitanti.

Quale è il contributo dei privati agli obiettivi pubblici? Gli oneri di costruzione e gli oneri legati alla valorizzazione immobiliare. Vediamo qualche esempio. Faceva presente Walter Tocci che a Roma, nell’area di Bufalotta, l’operatore ha ottenuto una rendita del 106% rispetto ai costi di costruzione versando al Comune solo il 6% della valorizzazione, quattro volte in meno delle tasse pagate da un operaio. E il caso di Bufalotta non è certamente isolato. Oramai non c’è più bisogno dell’illegalità o del rapporto corruttivo con la politica. Basta la disinvolta pratica urbanistica corrente.

Che fare dunque? Standard urbanistici, vincoli ecosistemici, regolamenti urbani, codice civile, codice dei beni culturali, leggi urbanistiche: questo è l’impianto giuridico-urbanistico che costituisce un grande ostacolo alla diffusione della finanziarizzazione dello sviluppo urbano e che occorre difendere. Ma tarda oggi a partire un discorso pubblico urbano sulla ricaduta nefasta della rendita sullo sviluppo delle città. O meglio, un discorso più o meno per iniziati parte solo dopo lo scoppio di scandali pubblici, dell’inchiesta di un magistrato.

L’attenzione della pubblica opinione dura qualche giorno, come fatto di cronaca, e poi si ricomincia normalmente, come normale è considerata la rendita finanziaria che governa i processi urbani. Non c’è quella mobilitazione collettiva che negli anni ’60-’70 si opponeva alle speculazioni della vecchia rendita fondiaria, quella detta “di posizione” o “marginale”, dei proprietari di terreni agricoli che aspettavano l’avvicinarsi della città che portava anche acqua, luce e fognature per vedere balzare di colpo il valore del loro terreno trasformato da una variante in terreno fabbricabile. Era l’epoca dei “palazzinari”. Oggi non si citano più i palazzinari ma si parla di finanziere-costruttore che opera con il progetto di finanza all’interno della nuova “urbanistica contrattata”, costellata di accordi tra il pubblico e il privato, dove è quasi sempre il privato a scegliere luogo, tipologia, modalità. E’ questo il prezzo che il pubblico deve pagare per attirare i capitali dei Fondi internazionali che determinano la quantità e la qualità dello sviluppo della città?

Nei primi anni ’80 si registrano le prime avvisaglie della finanziarizzazione. La figura del palazzinaro della rendita immobiliare e di posizione viene sostituita dal manager immobiliarista. Il Fondo immobiliare decreta la fusione tra il mattone e la finanza. Alla fine degli anni ’90 le grandi famiglie industriali, come a Milano, mettono a frutto i capitali destinati all’attività industriale investendoli in fondi finanziari che hanno governato e continuano a governare quello che resta dell’urbanistica pubblica. La bolla del 2008 fa inceppare il “turbocapitalismo”. Una crisi che ha reso visibile il rapporto perverso tra economia di carta e il mattone.

Oggi la rendita finanziaria costituisce l’elemento prevalente del capitalismo e vale più del profitto di impresa senza neanche avere il merito sociale dell’impresa. Il mercato dell’edilizia non è più regolato dai costi e dai legittimi profitti attesi dall’impresa edile, ma dalla rendita finanziaria che stravolge finalità sociali ed aumenta i prezzi delle case ed anche degli affitti, gravati da un altro tipo di rendita costituita dai grandi operatori internazionali che trasformano interi blocchi di abitazione per famiglie in case vacanze.

Serve una vera e propria contro-egemonia, cambiare radicalmente punto di vista sul futuro della città e promuovere uno sviluppo che riconosca e restituisca ai cittadini il valore urbano che loro stessi hanno creato e quotidianamente creano.

Questo il punto di vista di Barbara Pizzo, che questi concetti ha espresso nel suo libro “Per non morire di rendita”, libro che Tocci considera necessario per costruire una coscienza critica collettiva contro questa deriva, come necessario ai movimenti degli anni ’60 e ’70 fu “Roma Moderna” di Italo Insolera, che stava sugli scaffali di tutti i Comitati di Quartiere e le sezioni di Partito.

Nell’altro secolo – ricorda ancora Tocci- anche il cinema ha prodotto prese di coscienza sulle periferie assaltate dalla speculazione edilizia, sui borghetti romani, sulle mani sulla città di Napoli. Ed oggi? E’ di nuovo tutto da costruire.

Infine, pensando a Donald Trump e ai suoi sogni di ricostruzione edilizia per ricchi dall’Ucraina a Gaza, una battuta amara di Tocci: “I palazzinari sono diventati capi di Stato”.

Che sia questo il destino delle istituzioni anche in Europa, anche in Italia?

Paolo Gelsomini

10 febbraio 2026

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com