Intervento di Giancarlo Storto, vicepresidente di Carteinregola, al convegno di Alleanza Verdi Sinistra del 18 febbraio 2026

L’iniziativa di AVS riguarda un tema centrale per il governo del territorio.

Roma, per fortuna, non è Milano. Nel capoluogo lombardo le regole sono ritenute superflue, si procede per singoli interventi, si è persa qualsiasi visione strategica sull’assetto futuro della città. La città dei fondi immobiliari  e dei grandi investitori nega la pianificazione urbanistica. A pagarne le conseguenze sono i ceti più deboli.

A Roma le norme valgono ancora, ma i grossi investitori, che detengono capitali smisurati da investire in operazioni immobiliari, dopo Milano premono su Roma. Per arginare operazioni estemporanee dettate solo dal profitto servono le regole. Regole che devono essere condivise e osservate.

Consentire le trasformazioni edilizie e urbanistiche è compito della pianificazione, ma le trasformazioni devono essere ammissibili, cioè devono rispondere a due esigenze non eludibili: confermare l’interesse pubblico e ridurre le diseguaglianze nell’uso della città.

Rivedere le norme era senz’altro utile, direi indispensabile. Raramente è dato leggere una normativa così complessa, piena di rinvii, di norme così dettagliate da richiedere continue interpretazioni, di istituti così farraginosi da risultare inapplicabili, come i fatti hanno dimostrato. Ma la semplificazione, certamente necessaria, non può identificarsi in una riduzione di controlli o a consentire soltanto maggiori opportunità ai privati a danno dell’interesse pubblico. Creare le condizioni per attrarre investimenti non può essere un obiettivo che prevalica ogni altra esigenza. Lo sviluppo produce anche danni irreversibili alla città (in uno scritto Pasolini proponeva una distinzione tra sviluppo e progresso, il primo riteneva appartenesse al linguaggio della destra, il secondo della sinistra).

Non siamo critici a priori. Non è il nostro modo di affrontare le decisioni dell’Amministrazione. Noi entriamo sempre nel merito. Così diamo atto della deliberazione 316 di fine dicembre dell’Assemblea capitolina che esclude la premialità in termini di volumetria aggiuntiva nella Città storica (non la superficie: è possibile l’incremento del 10 per cento) (1). Anche qui non è pregiudiziale il contrasto alla premialità ma certamente va controllata dall’amministrazione che deve mantenere la regia: dove consentirla e con quale finalità (al di fuori della città consolidata, in alcuni ambiti, può risultare un utile incentivo).

Così prendiamo atto dell’interpretazione fatta dagli uffici sulla demolizione e ricostruzione, peraltro già precisata da numerose sentenze (da ultimo del Consiglio di Stato) (2) e quindi speriamo che vicende come quella di Villa Bianca, che ha visto l’amministrazione comunale soccombere senza attenuanti nei due gradi di giudizio, non si ripetano più.

Entro nel merito della variante alle NTA, non un solo aggiornamento ma una variante che modifica nella sostanza le precedenti norme intervenendo su circa 250 commi (3).

Come valutazione sintetica riteniamo che la nuova formulazione sia sbilanciata, fortemente sbilanciata, a favore delle esigenze dei privati. Direi per molti aspetti decisamente peggiorativa rispetto alla precedente versione. Come Carteinregola abbiamo predisposto numerose osservazioni che sono postate sul nostro sito e che abbiamo inviato all’amministrazione (4). Nella gran parte riguardano la Città storica, non perché riteniamo di minore importanza le altre parti del territorio comunale, ma perché la Città storica ha necessità di maggiori tutele, soprattutto in questa fase in cui è soggetta all’aggressione degli operatori immobiliari per l’altissima redditività degli investimenti. Mi limito a evidenziare e a motivare gli aspetti che ritengo di maggiore criticità.

Certamente la più rilevante critica riguarda il drastico ridimensionamento della Carta per la qualità, forse l’elaborato più qualificante del piano del 2008 con la finalità disalvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del patrimonio storico di Roma. Inaccettabile la norma che sancisce che nel caso di contrasto tra le indicazioni dell’elaborato G2 e le categorie d’intervento e le destinazioni d’uso riportate nelle norme di tessuto, prevalgono quest’ultime. Di fatto una delegittimazione della Carta per la qualità. Su questa e su altre modifiche altrettanto rilevanti è previsto un successivo intervento.

Altro punto. Un comma di una legge del 2007 (legge 244) (5) prescrive che in aggiunta (ripeto: in aggiunta) alle aree destinate a soddisfare gli standard è possibile individuare ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno e in relazione all’entità e al valore della trasformazione, includendo la fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale.

Traduco: questa norma (di cui in qualche misura rivendico la paternità quando ero al Ministero) ha la finalità di reperire gratuitamente a favore dell’amministrazione aree per l’edilizia residenziale sociale (e quindi anche per l’edilizia residenziale pubblica che dell’edilizia sociale è una componente). Nulla in questo senso è riportato nelle Norme tecniche (si dice solo che nelle aree a standard è possibile realizzare edilizia residenziale sociale e studentati) contraddicendo la finalità della variante che ha lo scopo di recepire la normativa sovraordinata (statale e regionale). Una dimenticanza tanto più clamorosa se si fa riferimento alle dichiarazioni del sindaco Gualtieri che in più di una occasione ha annunciato la necessità di 80mila nuovi alloggi di cui 30mila proprio per l’edilizia sociale. C’è da chiedersi: dove si intendono realizzarli se non viene colta anche questa possibilità?

Ancora in relazione all’edilizia residenziale sociale, registriamo con favore la volontà di demandare a un Regolamento comunale la determinazione del canone sostenibile e del prezzo di vendita convenzionato. Ma non è sufficiente. Occorre introdurre regole sui requisiti e le modalità di selezione dei beneficiari/assegnatari, per evitare che, come accade oggi, sia il costruttore a scegliere discrezionalmente gli utilizzatori delle abitazioni, non potendosi escludere che si instauri sin da subito un patto per la futura vendita. Diversamente, il comparto dell’edilizia sociale dovrebbe privilegiare famiglie con determinati requisiti, includendo ad esempio quelle che devono lasciare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica per il superamento dei limiti di reddito (recuperando in tal modo alloggi disponibili per i nuclei familiari in graduatoria).

Sugli alloggi utilizzati per affitti brevi e sulle distorsioni che il fenomeno sta provocando sulla vivibilità di alcuni quartieri, soprattutto nel centro storico ma non soltanto, e sulla conseguente riduzione dell’offerta nel comparto delle locazioni, se ne parlerà in seguito. Mi limito a riportare il senso di una nostra osservazione. Abbiamo proposto che nelle more dell’emanazione del Regolamento, nei tessuti T1-T2 (i tessuti nello stesso tempo più identitari e più soggetti ai cambi di destinazione d’uso) non è consentito il mutamento dalla categoria A1 (abitazioni singole) alla categoria A3 (abitazioni ad uso ricettivo) se comporta il superamento della percentuale del 10 per cento calcolato con riferimento alle unità edilizie presenti in ogni singolo isolato come definito dalle stesse norme. Una misura ragionevole visti i tempi prolungati, anche troppo, per l’emanazione del Regolamento.

Un’altra modifica che riteniamo assai peggiorativa rispetto alla precedente versione è l’ampliamento sino a 1.000 mq delle superfici di vendita, moltiplicando per quattro il limite precedente. Una norma che consente anche l’accorpamento di unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie adiacenti al piano terra, norma utilizzabile senza alcuna particolare cautela anche nei tessuti più antichi della Città storica. Questi i rischi: da un lato la distruzione dei caratteri architettonici nei tessuti storici della città, dall’altro la proliferazione di strutture di vendita fino a 1000 mq, con un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto sociale (e il riferimento a “ più specifiche e ulteriori previsioni contenute nel Regolamento per l’esercizio delle attività commerciali e artigianali nel territorio della Città storica” appare poco rassicurante). È appena il caso di ricordare che la cultura per la conservazione dei centri storici, dal piano di Bologna in poi, ha dimostrato che la tutela degli insediamenti storici si realizza solo se non vengono alterate le tipologie originali che danno forma e sostanza ai tessuti edilizi e personalmente consideravo acquisita questa concezione apprezzata e riconosciuta in tutta Europa (diversamente le nuove norme prevedono anche l’accorpamento di unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie adiacenti).

La giustificazione che vorrebbe legittimare l’irragionevole innalzamento a 1.000 mq è la seguente: come non consentire a una grande sartoria di fama mondiale la possibilità di aprire uno spazio adeguato nel centro storico? Una giustificazione che contestiamo alla radice. Consentire in modo indiscriminato i 1.000 mq di superficie commerciale a qualsiasi richiesta significa dare la possibilità di insediarsi a qualsiasi esercizio commerciale: dai negozi di paccottiglie a beneficio dei turisti alle attività di ristorazione, la cui invasione già oggi supera ogni limite di tollerabilità. Se l’esigenza è quella di accogliere la grande sartoria che ha bisogno di visibilità, si faccia almeno come per gli alberghi stellati: in quel caso si è proceduto con un titolo abilitativo in deroga e Giunta e Assemblea Capitolina hanno assunto una responsabilità palese di fronte alla cittadinanza e comunque circoscritta a un singolo intervento (non entro nel merito della decisione). Analogamente si proceda, a esempio, attraverso un piano di recupero che, come è noto, può essere di iniziativa sia pubblica che privata e circoscritta a un solo edificio, in modo tale che l’intervento, da considerarsi una eccezione e non una prassi ordinaria, sia guidato dagli uffici comunali.

Non ho il tempo di entrare nel merito di altre modifiche che abbiamo ritenuto non condivisibili per le motivazioni che ho citato in premessa (in calce una sintesi delle nostre osservazioni) . Mi limito solo a elencarne qualcuna: la riduzione dei parcheggi come dotazione per strutture o impianti fissi all’aperto (da 1 posto ogni due utenti a un posto ogni 3utenti); la localizzazione delle aree a parcheggio ritenuta ammissibile anche se distante 1 km per gli impianti sportivi; la possibilità di consentire ai cosiddetti compensanti di proporre l’individuazione delle aree dove realizzare gli interventi e più in generale il rafforzamento delle norme riguardanti i diritti edificatori, la vera sciagura del piano regolatore di Roma.

Da ultimo riteniamo che una variante così importante e complessa, una di quelle che qualifica maggiormente l’operato della giunta comunale per l’intero quinquennio, avrebbe avuto necessità di maggiore divulgazione e pubblicità. Ne è conferma che anche gli stessi Municipi in minima parte sono riusciti a esprimere un proprio parere. A tutti gli effetti è stata una grande occasione persa per promuovere una partecipazione a un atto di grande rilevanza per tutta la comunità degli abitanti della Capitale.

Giancarlo Storto

vedi anche:

23 febbraio 2026

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

NOTE

(1) VEDI

(2) vedi

 leggi il nostro dossier 

vedi anche

(3) vedi

(4) vedi

(5)

I 7 punti principali delle nostre osservazioni alle NTA del PRG adottate dall’Assemblea Capitolina l’11 dicembre 2024

1) LA CARTA PER LA QUALITA’ DIVENTA CARTA STRACCIA Gli edifici storici di Roma devono essere mantenuti nella loro integrità

2)  CENTRI COMMERCIALI ANCHE NEI TESSUTI  MEDIEVALI E RINASCIMENTALI – Nel centro storico occorre rinforzare il commercio di vicinato e impedire la proliferazione indiscriminata di strutture di vendita di 1000 mq

3) FERMARE DA SUBITO  IL PROLIFERARE DEI B&B – Occorre incrementare l’affitto tradizionale e ridurre le distorsioni del mercato degli affitti brevi

4) INTERVENTI CONCRETI PER LA CRISI ABITATIVA – È necessario favorire ed ampliare l’offerta di edilizia sociale

5) RIDUZIONE DEI PARCHEGGI PER GLI IMPIANTI SPORTIVI A VANTAGGIO  DI CHI? La vivibilità dei quartieri è garantita se per gli impianti sportivi è mantenuta e/o realizzata una quantità di parcheggi adeguata

6) NO AL COMBINATO DISPOSTO CHE DISTRUGGE LE SALE CINEMATOGRAFICHE STORICHE- Rivitalizzare i cinema e i teatri, tutelare le sale nella Carta per la Qualità

7) LA PARTECIPAZIONE E’ UNA COSA SERIA – Promuovere la consultazione e la partecipazione dei cittadini alle trasformazioni urbane, soprattutto nei programmi nelle periferie

MOTIVAZIONE: In assenza di regole sui requisiti e le modalità di selezione dei beneficiari/assegnatari è il costruttore che sceglie discrezionalmente gli utilizzatori delle abitazioni, non potendosi escludendo che si instauri sin da subito un patto per la futura vendita. Diversamente, il comparto dell’edilizia sociale dovrebbe privilegiare famiglie con determinati requisiti, includendo ad esempio quelle che devono lasciare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica per il superamento dei limiti di reddito (recuperando in tal modo alloggi disponibili per i nuclei familiari in graduatoria).

OSSERVAZIONE: Inserire comma 3 bis con il seguente testo: “In aggiunta alle aree destinate a soddisfare gli standard in base al decreto 1444/1968, è possibile individuare ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita da parte dei proprietari, singoli o in forma consortile, di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbisogno e in relazione all’entità e al valore della trasformazione, includendo la fornitura di alloggi a canone calmierato, concordato e sociale”  
MOTIVAZIONE:L’osservazione recupera interamente quanto previsto dall’art. 1, comma 258 della legge 244 del 2007*, quanto mai indispensabile vista la crisi abitativa e la difficoltà di reperire aree per l’edilizia sociale, tenendo conto che l’obiettivo della variante in questione è adeguarsi alla legislazione nazionale.

OSSERVAZIONE: sostituire il comma 3 con il seguente comma: La disciplina degli elementi di cui al comma 1 è quella delle componenti di PRG nelle quali tali elementi ricadono, come adeguata dalla classificazione degli interventi dell’art. 9 , nel rispetto di quanto previsto  nella Parte seconda e nella Parte terza dell’elaborato G2. “Guida per la qualità degli interventi”.   

MOTIVAZIONE: A fronte di uno strumento inserito nel PRG con la finalità di salvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del patrimonio storico di Roma, appare del tutto illogico il prevalere delle norme valide per tutti gli edifici presenti nel tessuto, compreso il caso di demolizione e ricostruzione, che di fatto viene ammesso in tutti i tessuti della città storica. Ad esempio in un tessuto medievale T1 o rinascimentale T2 si potrebbero demolire non solo gli edifici nei quali sono presenti alterazioni tipologiche, ma anche edifici censiti in Carta per la Qualità  che le conservano intatte.

Per le finalità del presente articolo, il Comune procede all’assegnazione delle aree acquisite alla sua disponibilità all’interno degli ambiti di cui al comma 2, mediante sollecitazione pubblica, anche in più fasi e con le procedure di cui all’art. 14, rivolta ai soggetti destinatari delle compensazioni: nell’avviso pubblico, oltre alle aree interessate, dovranno essere individuati i criteri di formazione della graduatoria, ivi compresa l’offerta di riduzione della SUL di compensazione, che dovrà regolare l’ordine di scelta delle aree da parte dei candidati. In alternativa alla modalità di cui sopra i proprietari degli ambiti di cui al comma 2 possono proporre all’Amministrazione il compensando con cui attuare il programma urbanistico.   

OSSERVAZIONE: Si propone la cancellazione dell’ultimo periodo da “In alternativa” a “programma urbanistico”  
MOTIVAZIONE:Si ritiene non condivisibile consentire ai proprietari degli ambiti indicati al secondo comma di proporre all’Amministrazione il compensando con cui attuare il programma urbanistico poiché l’assegnazione delle aree deve risultare prerogativa del soggetto pubblico e quindi non trasferibile alla decisione discrezionale del privato

OSSERVAZIONE 1: Aggiungere in coda al comma: “Nelle more dell’emanazione dei citati regolamenti, nei tessuti T1-T2, non è consentito il mutamento dalla categoria A1 alla categoria A3 di cui all’articolo 6 comma 1,  se comporta il superamento della percentuale del 10% calcolato con riferimento alle  unità edilizie presenti  in ogni singolo isolato come definito all’art. 3, comma 8” 

OSSERVAZIONE 2: Aggiungere in coda al comma” Nelle more dell’emanazione dei citati regolamenti ai sensi della disciplina regionale del commercio art. 20 “Criteri per i centri storici”(*), nei tessuti T1-T2, non è consentito il cambio di destinazione a strutture commerciali di superficie di vendita superiore ai 250 mq.   
MOTIVAZIONE 2 Confermando la contrarietà all’aumento indiscriminato fino a 1000 mq della superficie di vendita nei tessuti della città storica, in particolare nei tessuti T1 e T2, se tale aumento fosse comunque mantenuto, riteniamo indispensabile la preventiva approvazione dei regolamenti citati.  

OSSERVAZIONE inserire dopo il periodo “è ammesso, l’accorpamento di unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie adiacenti”  il testo “solo al piano terra”;  cancellare tutto il successivo periodo: “per le destinazioni commerciali, legittimamente in atto alla data di adozione della presente variante alle NTA, fino a 1.000 mq di superficie di vendita, fatte salve più specifiche e ulteriori previsioni contenute nel Regolamento per l’esercizio delle attività commerciali e artigianali nel territorio della Città storica, ai sensi dell’art.25 comma 17; altresì, per le destinazioni “strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere”, a condizione che gli immobili abbiano una destinazione non residenziale, o che le destinazioni “strutture ricettive alberghiere ed extra-alberghiere” occupino prima dell’accorpamento almeno il 70% della SUL delle unità edilizie nel loro complesso, alla data di adozione della presente variante alle NTA   MOTIVAZIONE : il combinato disposto tra l’ampliamento della superficie di vendita  da 250 mq a 1000 mq, unito alla possibilità di accorpare unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie adiacenti nei tessuti più antichi della città comporta la distruzione dei caratteri architettonici e la proliferazioni di grandi strutture di vendita, con un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto sociale La   102a Proposta (D.G.C. n. 53 del 13 giugno 2023)  al comma 3 lett a) ammetteva l’accorpamento tra unità edilizie differenti solo al piano terra, e la massima superficie di vendita era di  250 mq, come nelle NTA del PRG del 2008; le modifiche sono state introdotte  dalla Delibera  adottata in Assemblea. Le osservazioni di cui sopra debbono  estendersi ai Tessuti T2, T3, T4, T5 per le stesse ragioni riportate nelle motivazioni.  

OSSERVAZIONE: sostituire “superficie di vendita fino a 1.000 mq” con “superficie di vendita fino a 250 mq”   
MOTIVAZIONE: la superficie massima di 250 mq è indicata sia nella NTA del PRG 2008 sia nella 102a Proposta (D.G.C. n. 53 del 13 giugno 2023) . il combinato disposto tra l’ampliamento della superficie di vendita  da 250 mq a 1000 mq, unito alla possibilità di accorpare unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie adiacenti nei tessuti più antichi della città comporta la distruzione dei caratteri architettonici e la proliferazioni di grandi strutture di vendita, con un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto sociale.

Nel caso di cambi di destinazione d’uso verso “abitazioni singole e abitazioni ad uso ricettivo” con SUL pari oppure superiore a 8.000 mq il 10% (RIPRISTINARE 30%)  della SUL deve essere riservata a Edilizia Residenziale Sociale disciplinata da apposita convenzione di cui all’art.6 bis e non soggetta al contributo straordinario di cui all’art.20