Sintesi del 5° Dialogo di RomaRicercaRoma a cura di Ella Baffoni, Barbara Pizzo, A.Valentinelli (ph: AV – Via del Pigneto, intervento edilizio del 2025 tra i villini della Cooperativa Ferrovieri degli Anni ’30) Il quinto Dialogo di Roma Ricerca Roma si è tenuto il 4 febbraio 2026, nella sede di Esc, Atelier Autogestito in Via […]

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Sintesi del 5° Dialogo di RomaRicercaRoma a cura di Ella Baffoni, Barbara Pizzo, A.Valentinelli

(ph: AV – Via del Pigneto, intervento edilizio del 2025 tra i villini della Cooperativa Ferrovieri degli Anni ’30)

Il quinto si è tenuto il 4 febbraio 2026, nella sede di Esc, Atelier Autogestito in Via dei Volsci 159; dedicato ai temi della “Rendita urbana e finanziarizzazione” ha proposto una riflessione che, a partire dal “”, lanciato la scorsa estate da Walter Tocci dopo le vicende urbanistiche milanesi, ha coinvolto Antonio Longo, docente del Politecnico di Milano, tra i primi firmatari dell’Appello contro il Decreto Salva Milano, e Lucia Tozzi, giornalista indipendente, autrice del graffiante saggio “L’invenzione di Milano“, che quelle vicende hanno seguito da vicino. Affiancati dal contributo di Walter Tocci sui “Nuovi palazzinari”, ne hanno poi interrogato evoluzione, riflessi e scenari, Maria Kaika, docente di Ecologia Politica urbana all’Università di Amsterdam, che ha illustrato la propria recente ricerca “Class meets land” sull’ultimo secolo di storia della Bicocca di Milano, e Barbara Pizzo, docente di urbanistica alla Sapienza, che ha raccolto la sua lunga riflessione nel libro “Vivere o morire di Rendita”, un testo oggi fondamentale per comprendere i meccanismi disfunzionali di trasformazione delle città. Dal pubblico presente, riportiamo infine la riflessione di Filippo Celata. A introdurre e moderare Alessandro Torti di Esc con Alessandra Valentinelli per RRR; di seguito un breve resoconto dei temi emersi raccolto da Ella Baffoni che ringraziamo.

Alessandro Torti, Esc Atelier

Rendita e finanziarizzazione rappresentano un nodo essenziale per la lettura del fenomeno urbano, e oggi saranno osservati a partire dai due tra i casi più importanti dello sviluppo urbano in Italia: Milano, dove le inchieste hanno messo in crisi i cardini di questo modello, e Roma con la sua tradizione e storia della rendita.

Per un confronto, mi limito a lanciare alcuni spunti di ciò che chiamerei “diritto alla città”, a partire dal rapporto tra legalità e legittimità urbanistica nel garantire qualità della vita e dell’abitare che interroga l’opportunità di certe pratiche, ovvero i “margini” (ossia limiti e possibilità di azione) offerti dal quadro normativo ai meccanismi di cattura della rendita. Preme inoltre interrogarsi sul significato della rendita e la sua portata attuale che, se sinora ha permesso di comprendere molte delle dinamiche di trasformazione urbana, oggi sembra mostrare un cambio di scala, non più limitato ai soli territori metropolitani ma proiettato a una dimensione sovranazionale e geopolitica dove i comportamenti riconducibili alla rendita paiono riprodursi, come accade per la ricostruzione a Gaza. Per chiedersi infine quali mobilitazioni sono possibili per contrastare la rendita, guardando non solo al rapporto faticoso tra vertenze e amministrazione, o tra vertenze stesse per l’abitare, ma alla segmentazione della rendita che vede, da un lato, il capitale finanziario sfruttare la rendita con evidenti impatti sul territorio e, dall’altro, una rendita pulviscolare di piccoli proprietari che sembra voler partecipare al “gioco” della rendita, generando se non un nesso, un consenso sociale per i grandi meccanismi finanziari.

Alessandra Valentinelli, Roma Ricerca Roma

Ci ha chiamato qui la necessità di discutere alcuni fatti e idee di grande importanza per cogliere le attuali dinamiche della trasformazione urbana, dopo la pubblicazione del “Manifesto per non morire di rendita” di Walter Tocci a sua volta sollecitato dalle inchieste sull’urbanistica milanese, e dall’appello promosso con altri colleghi del Politecnico da Antonio Longo contro il “SalvaMilano”. Quest’ultima iniziativa nasceva dalla volontà di fermare la proposta di legge che aveva l’obiettivo di “sbloccare” i cantieri milanesi, intervenendo su strumenti urbanistici e interventi di rigenerazione urbana, di cui sanare presunti abusi edilizi in una sorta di gigantesco condono preventivo valevole per tutto il territorio nazionale. Cronache che, al di là degli aspetti legali, meritano di esser osservate attentamente con gli strumenti di analisi offerti da Barbara Pizzo nel suo libro “Vivere o morire di rendita” edito da Donzelli: un testo che offre una ricostruzione della rendita urbana, e del suo significato al mutare di fasi e meccanismi, ed il suo legame strettissimo con la finanziarizzazione, evidenziando la rapidità con cui si creano e ricreano “sinergie” tra queste due componenti essenziali del capitalismo contemporaneo, che portano a privilegiare investimenti di alta redditività (uffici, appartamenti di lusso), bassa concorrenza (studentati) e scarsa regolazione (affitti brevi…), al di la di ogni riflessione sui bisogni reali.

Ne risulta che pian piano la città non è più un insieme di luoghi, diventa un insieme di beni, dove non contano più i cittadini e i bisogni sociali, ma gli asset, i valori, persino gli stock di abitazioni vuote. Contemporaneamente cambia il rapporto con l’amministrazione: se a Milano si frammenta il Piano regolatore in episodi edilizi, a Roma si stanno per cambiare le regole contenute nelle Norme Tecniche del Piano Regolatore, svuotate dei loro poteri di controllo e tutela degli interessi pubblici e collettivi. Ai vecchi strumenti di governo unitario della città, si sostituiscono norme disfunzionali: i premi di cubatura, la monetizzazione ordinaria dei servizi, i facili cambi d’uso che rendono la città ostile, dove crescono le disuguaglianze, l’espulsione dei ceti fragili e meno abbienti, e la impoveriscono, favorendo una selezione negativa delle funzioni, la rincorsa dei grandi eventi (olimpiadi, giubilei…).

Come contrastare queste tendenze? Certo con la mobilitazione dei cittadini. Ma poi si potrebbe imporre la ridistribuzione del valore catturato dalla rendita, la difesa dei vuoti urbani per lasciarli vuoti a fini sociali e ambientali, e soprattutto la questione della decadenza dei diritti edificatori, che non sono connaturati alla proprietà e non possono essere “conservati” all’infinito.

Antonio Longo, Politecnico di Milano

L’appello contro il Decreto SalvaMilano è nato dall’iniziativa di un gruppo di persone, in parallelo con un appello proposto dal giornalista Barbacetto, lo stesso che in questi giorni ha lanciato l’allarme sulla “riforma” della Corte dei Conti approvata il 27 dicembre 2025 il cui effetto sarà di rendere immuni gli amministratori milanesi accusati di abusi edilizi e falso dal pagamento di danni erariali milionari causati non facendo versare i giusti oneri ai costruttori.

La mobilitazione contro il progetto di legge del centrodestra nasce dalla constatazione del deperimento della città di Milano, che mostra brillanti isole di crescita in un lago di depressione, dove crescono la disuguaglianza, la difficoltà di accesso all’abitare e l’espulsione delle popolazioni meno abbienti dalla città. Ormai della questione ambientale non si parla più, perché richiederebbe uno sguardo di scala metropolitana. Eppure a Milano di Piani regolatori se ne sono fatti, persino troppi. Moratti, Pisapia, Sala: si sono fatti e approvati e poi rifatti ogni cinque anni circa. Ma lo sviluppo della città non ha affatto seguito quei piani, ha preso altre strade. Sotto lo slogan della rigenerazione urbana si è attuata una sostituzione edilizia, rinunciando a una visione e a un progetto pubblico di cambiamento della città. E producendo un paradosso: oggi ci sono i fondi per la valorizzazione ma mancano le aree disponibili, nel comune di Milano sono finite; così per la riforestazione, ci sono i soldi e gli alberi nei vivai, non c’è terreno disponibile dove piantarli.

Inoltre, si è prodotta una mutazione nella pubblica amministrazione, che ha subìto una straordinaria frammentazione rendendo quasi automatica la collaborazione con i soggetti privati. Un esempio? La manutenzione ordinaria, come quella di strade e marciapiedi, diventa straordinaria e viene appaltata. Gli operatori privati spesso fanno lavori abborracciati, diminuiscono le caditoie, l’acqua stagna, l’asfalto si buca, ed ecco i problemi di decoro e la nuova emergenza. Anche per questo si pensa ora di sostituire il basolato di pietra con l’asfalto; peccato però che le strade con le pietre assorbono la pioggia, l’asfalto no e il ciclo emergenziale ricomincia, ma poiché i ciclisti a Milano sono molti, la sostituzione viene appoggiata persino dagli ambientalisti.

Milano affida in concessione ai privati molti servizi, le piscine per esempio. Per trent’anni. Così cambiano il senso e la gestione dei servizi pubblici, che diventano nei fatti privati. Le piscine “a uso pubblico” non rispondono più ai bisogni del tempo libero, ma una diversa logica di mercato e di sport che non si preoccupa più di essere accessibile e popolare. Questo apprezzamento per il privato a scapito del progetto pubblico ha ricadute anche sulle scelte strategiche: a Milano le linee della metropolitana non escono dai confini comunali, e ciò accade nonostante la scala metropolitana del pendolarismo. Lo stesso vale per il tema ambientale, ma l’area vasta non entra mai nel discorso pubblico. Alla rendita finanziaria interessa solo il cuore della città.

Che fare? La questione è squisitamente politica. Bisogna ricominciare a tenere in evidenza la dimensione pubblica, ricostruire l’affidabilità che ha perso delegando funzioni e scelte ai privati. Serve una nuova cultura, una nuova desiderabilità urbana. Un’idea di città.

Lucia Tozzi, giornalista e ricercatrice

Milano è in forte trasformazione persino ora. La vendita dello Stadio di San Siro, lo sgombero del Centro sociale Leoncavallo (come a Torino di Askatasuna) parlano chiaro. Il divario tra narrazione e realtà è in atto da tempo: avviato con Expo 2015, proseguito per la candidatura alle Olimpiadi invernali nel 2018, nel 2023 ha raggiunto il culmine. La disinvoltura della classe dirigente e il suo atteggiamento predatorio è talmente evidente che ha iniziato a palesarsi un diffuso dissenso, acuito dalla questione abitativa. Ora che le Olimpiadi sono cominciate, è chiaro che i finanziamenti pubblici e privati non hanno mantenuto le loro promesse: opere non finite, dissesti ambientali, alti extracosti, b&b semivuoti, vendita di biglietti al minimo, tanto che a Milano ora si teme che gli investitori tornino a puntare su Roma o su altre città, magari medio-piccole.

Si è puntato a fare di Milano la città dei ricchi: è persino circolato uno studio, pompato dai giornali, che segnalava come in città il 10% della popolazione fosse milionaria, una cifra impossibile, salvo, a ben vedere, che il preteso studio era stato redatto da una società che vende passaporti ai milionari, per aumentare il proprio giro di affari. A favore della narrazione sulla città dei ricchi si è messa da parte la già discutibile retorica della “Città dei 15 minuti”, le strategie partecipative avviate allo scopo, l’urbanistica “tattica”: basta Green Deal, ora si punta sul lusso.

Intanto si sono svenduti e privatizzati, in modo miope e solo per “far cassa”, gli scali ferroviari, aree strategiche nella penuria milanese di grandi vuoti urbani, semi centrali, che pure serviranno e bisognerà ricomprarli, ma nel frattempo i costi si saranno alzati, se non raddoppiati.

La finanziarizzazione rende astratte le aree, ma le ricadute sulla città sono drammaticamente reali e tangibili. E’ dunque fondamentale difendere i territori, porre ostacoli materiali a questa onda. E sì, lottare anche contro la trasformazione normativa. La prima azione dell’economia finanziaria è la modifica delle leggi per rendere legale quel che oggi è illegale.

Walter Tocci, Roma Ricerca Roma

Chi sono oggi i ricchi? Chi è l’immobiliarista? Il presidente degli Stati Uniti, Trump, è un immobiliarista. La nuova concezione della diplomazia americana vede gli interessi dei suoi clan nelle mani dei suoi uomini, Witkoff e Kushner, che controllano tutti i dossier più importanti, dal Medio Oriente all’Ucraina, alle relazioni con Russia e Cina, all’accaparramento delle terre rare, ma la voce più importante dei dossier è la rendita fondiaria, fatto ormai accettato senza scandalo. Anni fa l’immobiliarista era disprezzato, considerato un approfittatore, qui a Roma chiamato “palazzinaro”. Ora è a capo dell’impero. “Roma moderna” di Italo Insolera ha accompagnato tutte le mobilitazioni cittadine dagli anni ’60. Se sorgesse un nuovo movimento, il libro di riferimento sarebbe quello di Barbara Pizzo, “Vivere o morire di rendita”.

Nel dopoguerra è stato il cinema a farci capire cos’era la rendita fondiaria, da “L’onorevole Angelina” di Luigi Zampa, a “C’eravamo tanto amati” di Ettore Scola, fino a “Le mani sulla città” di Francesco Rosi. Il cinema e la letteratura: su tutti, Calvino con “La speculazione edilizia”. Contro la speculazione edilizia, contro il potere della rendita e la corruzione politica, il PCI negli anni ’70 e ’80 ha fatto grandi battaglie; indimenticabile quel “A’ Fra, che te serve” detto dal costruttore Caltagirone all’uomo di Andreotti, Franco Evangelisti, ripreso dai manifesti attacchinati in tutta la città. Del resto, già negli anni ’60 il blocco edilizio affossò la proposta di legge Sullo che voleva espropriare preventivamente le aree da trasformare, spostando il probabile profitto alle casse dello Stato invece di lasciarlo ai palazzinari. Anche su questo conflitto si è rischiato il colpo di stato, il Piano Solo. È poi degli anni ’80 la prima finanziarizzazione: i finanzieri (Romagnoli con Acqua Marcia, Cabassi a Torre Spaccata, Ligresti e Caltagirone) avevano un portfolio di aree di tutto rispetto. Del resto, Berlusconi stesso ha dichiarato più volte che Milano 2 è stata “l’accumulazione originaria” da cui ha creato il gigante Mediaset.

Negli anni ’90 ecco il Fondo finanziario “spersonalizzato”, che mira non solo alla costruzione ma anche alla gestione del costruito. Si ritirano dal capitalismo industriale classico le grandi famiglie (Agnelli, Pirelli, Falk, Tronchetti Provera …) e si trasformano. Qui è cominciato il declino italiano, aggravato poi dalla crisi bancaria degli anni ’10 del 2000, prodotta dall’afflosciarsi della bolla immobiliare americana che ha generato enormi debiti bancari. Anche oggi il capitalismo ha la sua forza nella rendita, nel giocare con gli elementi di monopolio. Tre fondi di investimento (BlackRock, Vanguard, State Street) controllano l’80% delle azioni nel mondo. In questo scenario si è realizzato il naufragio del discorso pubblico. Non è più necessario corrompere o minacciare golpe, la rendita sta vincendo anche se non tutti l’hanno capito.

Non siamo più capaci di aprire un discorso o una rivendicazione se non c’è un magistrato che indaga. Eppure, anche se a Milano non ci fosse stata alcuna mazzetta sull’urbanistica, la questione sarebbe tuttavia gravissima. È comunque quello l’humus in cui alligna la corruzione e la prevalenza dell’interesse privato su quello pubblico.

Quella prodotta dalla rendita è una ricchezza che non ha alcun merito. Basta vedere cosa è successo a Bufalotta: la rendita è stata del 106% rispetto ai costi di costruzione, ma il costruttore ha versato in oneri appena il 6%, molto meno di quanto paga di tasse un operaio.

Insieme alla rendita è cambiato anche l’immobiliarista. Oggi la rendita pura estrae valore e lo rende astratto, così il rentier entra in politica, Berlusconi prima, Trump poi, insegnano. Nei prossimi anni probabilmente vedremo un quarto tipo di rendita, quella militare che si è già affacciata con i rendering sulla ricostruzione di Gaza, sfruttando gli scenari di guerra come praterie da mettere a reddito. Oggi i palazzinari sono già capi di stato.

Maria Kaika, Università di Amsterdam (traduzione dall’inglese – ndr)

La ricerca che ho condotto con Luca Ruggero, su 150 anni di storia della Bicocca di Milano, ci spinge a riconsiderare le nostre analisi sulla finanziarizzazione come mero prodotto di alta finanza delle élite globali, per ricondurne le dinamiche ai conflitti di classe che hanno attraversato l’ultimo secolo: lotte per il territorio che sono all’origine anche della recente transizione al capitalismo finanziario. Il caso Pirelli-Bicocca ritrae infatti la rendita finanziaria come processo “vivo”, non astratto, radicato nella storia locale dei conflitti sociali per contrastare i quali la rendita si è inserita nei circuiti del capitale globale. Partendo dall’élite locale di operai e imprenditori dell’industria

milanese, lo studio ci ha permesso di osservare da un lato la lunga mutazione del capitale produttivo in asset della rendita speculativa, dall’altro il ruolo attivo, non passivo, svolto dalla classe lavoratrice in questa ristrutturazione: un ruolo da protagonista che tutt’oggi conserva. Si nota in particolare come, dagli anni ’80, la mutazione avvenga non per la pressione della finanza globale, ma per la ricerca delle élite locali di nuove forme di accumulazione capitalistica, evidenziando quindi quanto i vecchi terreni a destinazione industriale non siano mai stati davvero un asset “improduttivo” ma un fattore complesso, spesso contraddittorio, del conflitto capitale-lavoro.

Quando nasce nel 1872, la Pirelli impiega 55 operai. La storia delle origini è segnata dall’arrivo della prima manodopera dalle campagne, dai Moti di Milano del 1889. Nel 1906 Pirelli acquista gli oltre 220.000 metri quadri dell’area Bicocca: chiama gli architetti, vuole rendere la fabbrica uno spazio accogliente per i lavoratori, la dota di servizi. Mentre la forza lavoro sale a 3.700 operai, nel 1922 la retorica “corporativa” del regime fascista impone a Pirelli la costruzione del Borgo Pirelli: un nuovo spazio industriale che gli operai iniziano a riconoscere, dentro e fuori la fabbrica, come luogo proprio; un radicamento nel territorio, materiale e simbolico, che partecipa alla formazione della coscienza di classe e trasforma la fabbrica in un centro della Resistenza partigiana. Sono 186 gli operai arrestati per gli scioperi del 1944, 171 inviati ai campi di concentramento, e sono gli operai a gestire la produzione fino al rientro dei Pirelli dalla Svizzera nel 1946. Dopo la guerra la fabbrica, coi suoi 12.000 lavoratori, diventa una roccaforte del movimento operaio, un laboratorio di lotte che negli anni ’60 e ’70 si conquista il nome di “Stalingrado” d’Italia.

Con gli “Anni di Piombo” e la radicalizzazione del conflitto nei reparti, inizia la delocalizzazione in unità più piccole, disperse, flessibili, e con gli anni ’80, la proprietà comincia a proporre Bicocca come futuro Polo “Technocity”. Nel 1991 le aree dismesse in Bicocca sono iscritte a bilancio: un capitale sino allora improduttivo diventa un asset che ne triplica il valore, e mentre perde il controllo del ramo industriale, nasce Pirelli Real estate. La famiglia così non solo sopravvive alla crisi mondiale del manifatturiero, ma avvia la metamorfosi che la guiderà all’high tech post-fordista, poi al capitale finanziario.

Abbandonato il progetto Technocity, Bicocca è oggi un quartiere residenziale, polo di cultura, commercio e innovazione, la versione “decaffeinata” della vecchia periferia, espropriata agli operai e “rigenerata”. Oggi con il benestare delle istituzioni che ne hanno facilitato la trasformazione urbanistica e funzionale, il core business Pirelli è diventato la rendita urbana finanziarizzata.

Barbara Pizzo, Sapienza Università di Roma, Roma Ricerca Roma

La questione della rendita e della speculazione immobiliare non ha travolto solo Milano, ma anche Roma e tante altre città. Se si confrontano la relazione di Walter Tocci, che ci ha offerto un panorama ad ampio raggio, e quella di Maria Kaika, che si è concentrata su Milano con una rigorosa ricostruzione del caso Bicocca in una prospettiva di geografia urbana e di storia del lavoro, risulta evidente come la rendita fondiaria, lungi dall’essere un elemento marginale o “improduttivo” dell’economia, sia divenuta centrale nel capitalismo contemporaneo. Il principale meccanismo di riproduzione capitalistica oggi è un processo che ha profonde radici nel passato, tanto che, per entrambi, quelli che potrebbero apparire come sviluppi puramente economici sono in realtà profondamente politici, implicando conflitto di classe, complicità dello Stato e lo smantellamento deliberato di precedenti assetti sociali.

Chi non ricorda l’invettiva del ’74 di Agnelli contro i rentiers che chiamò “gruppi sociali improduttivi”? Eppure, anche i grandi imprenditori industriali si sono comportati da rentier. Tocci spazia dalla Roma del Dopoguerra fino ai progetti sulla Nuova Gaza. Kaika fa l’opposto, analizza una situazione particolarissima. Se per Tocci l’operaio è vittima dei rentiers, per Kaika la coscienza di classe dei lavoratori è radicata nello spazio, e lì si esprime. Se per Tocci il motore della rendita è la polarizzazione finanziaria guidata dai rentiers capi di stato, per Kaika è già parte della vecchia strategia industriale: non quindi una nuova invenzione ma una mutazione. La storia sarebbe potuta andare diversamente.

Ognuno di questi approcci ci aiuta a capire meglio e a prendere posizione. Le diverse forme di rendita, infatti, convivono e si manifestano alle diverse scale, e non possiamo comprendere la finanziarizzazione separatamente dalla rendita urbana, che implica uso del suolo e trasformazioni urbane. Gli assetti territoriali sono assetti sociali. Anche oggi ci sono urbanisti critici e ci sono istanze di “classi subalterne” espropriate di diritti che spesso non hanno mai avuto: agenti storici, non passivi, di trasformazione che esprimono, e agiscono, secondo una coscienza radicata nel territorio; una agency al lavoro che chiarisce che la finanziarizzazione non è solo il prodotto “astratto” delle logiche delle élite globali, lontane dai nostri ambienti di vita, ma di scelte “concrete” vicine a noi, il che apre alla possibilità di riconoscere e contestare i connessi atti di espropriazione.

Ricordando, come ho provato a spiegare nel mio lavoro, che bisognerebbe intervenire non solo “a valle”, ma anche “a monte”, del processo di produzione di rendita e di estrazione del valore, diventa essenziale il riferimento al contrasto alle modifiche legislative se queste sono orientate a “facilitare” le trasformazioni di tale natura – come le nuove Norme Tecniche del Piano Regolatore di Roma, uno dei più gravi errori che si stanno compiendo in questa consiliatura.

Filippo Celata, Sapienza Università di Roma, Roma Ricerca Roma

La vera posta in gioco è la regolazione delle funzioni della città. Un esempio? Nella nuova progettazione dell’area dei Mercati Generali, qualcuno ci spieghi qual è la necessità della città per realizzare proprio in quella zona uno studentato. Di cosa c’è bisogno invece in quella parte della città? Nell’interesse di chi si vuole costruire? Questa è la sfida più complicata e vitale oggi.

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