Si è riunita a Piazza Vittorio il 19 marzo 2026 l’assemblea indetta dal Polo Civico Esquilino[1] sul futuro del Dente Cariato, con vari interventi, tra i quali quello di Carteinregola, a cui ha risposto l’Assessore Zevi. In gioco c’è l’esito di un intervento fortemente simbolico, in bilico tra proposte degli operatori privati e quindi guidate dal mercato e dal profitto, e proposte nate da un percorso partecipato con le realtà territoriali e con il Municipio, che mettono al centro i bisogni sociali, culturali e civici del territorio. L’esito, ha ribadito Zevi nell’Assemblea, è ancora tutto da definire, annunciando la disponibilità dell’Amministrazione ad avviare un confronto con le associazioni per individuare “un bel progetto civico e sociale, ma anche sostenibile“. Quale sarà il percorso, se ci sanno passi indietro rispetto alle scelte finora fatte e quali saranno le destinazioni che saranno messe a base del progetto, lo vedremo nei prossimi mesi.

Il tema dell’assemblea era la destinazione dell’immobile  di circa 2mila metri quadrati di proprietà del Comune che si trova in Via Giolitti accanto alla Stazione Termini, costruito a fine ottocento e demolito in parte negli anni ’30, il cui  piano terreno è rimasto in piedi. Roma Capitale il 3 marzo 2026, facendo seguito a una Memoria della Giunta Gualtieri del 19 febbraio 2026 [2] ha lanciato un ai sensi dell’articolo 77 del codice degli appalti [3], consultazione rivolta a operatori economici privati “volta alla conclusione di una concessione/locazione di valorizzazione … relativamente al completamento e alla gestione dell’immobile denominato “Dente Cariato“. L’avviso riguarda una prima fase, con scadenza 15 maggio 2026, per raccogliere le proposte dei privati, a cui farà seguito la gara vera e propria sul progetto che il Comune individuerà come miglior proposta. L’avviso, a cui si rimanda per maggiori dettagli[4], indica che le proposte possono prevedere la ricostruzione totale o parziale dell’immobile preesistente (fino a 6 piani fuori terra) con destinazione residenziale – prevista dal Piano Regolatore Generale – che comprende anche studentati, o, con una variante urbanistica, altre destinazioni, tra le quali quella turistico ricettiva, o un mix di entrambe. La concessione/locazione di valorizzazione” [5] prevede una “durata massima del contratto fino a 50 anni soggetti a ribasso” [6].

Questa impostazione della destinazione dell’immobile attraverso criteri di mercato, ha incontrato la contrarietà sia del Polo Civico Esquilino, sia dello stesso I Municipio. Il Polo Civico, ribadendo che, trattandosi di un bene pubblico, la rigenerazione “deve rispondere prima di tutto ai bisogni sociali, culturali e civici del territorio” ha indetto una assemblea pubblica chiedendo che si aprisse “una riflessione trasparente e condivisa“ con il coinvolgimento dei cittadini e delle realtà del territorio e che si lavorasse “a un modello che garantisca un mix funzionale equilibrato, capace di generare valore economico e coesione sociale” [7]. Il Consiglio del I Municipio ha approvato una risoluzione che, preso atto che il costo dell’intervento (dei 6 piani) è quantificato dagli uffici comunali in 30 milioni di euro, chiede che “sia riconsiderata la scelta di affidare ai privati la realizzazione e gestione dell’immobile, considerando l’opzione di un intervento diretto di Roma Capitale…, così da garantire il pieno perseguimento delle finalità pubbliche e sociali” [8].

E veniamo all’assemblea del 19 marzo e alle risposte dell’Assessore Zevi.

Rispondendo agli interventi, l’Assessore ha più volte sottolineato che il citato avviso non è vincolante per il Comune, che riguarda solo una prima fase di raccolta di proposte e che la gara per la concessione/valorizzazione è ancora tutta da definire. Ha però ribadito che l’Amministrazione capitolina non intende farsi carico dei 30 milioni per ristrutturare l’immobile – nell’ipotesi della ricostruzione dei 6 piani – avendo impegnato centinaia di milioni per comprare case popolari o per rigenerare edifici pubblici per trasformarli in case per gli  sfrattati; ma ha anche ricordato che si possono formulare ipotesi più ridotte dal punto di vista edilizio (meno piani) e quindi con costi inferiori (e che non è detto quindi che non si possano trovare finanziamenti pubblici o di altro soggetto non teso al profitto). In conclusione l’Assessore, a cui va riconosciuta la disponibilità a partecipare all’incontro e soprattutto a rimettere in discussione quanto fatto finora, aprendo un tavolo col Polo Civico e i cittadini, ha continuato a ribadire la necessità della sostenibilità economica delle proposte: “Come ha detto anche il Sindaco Gualtieri … noi non abbiamo paura di mediare, di tornare indietro, di fare delle correzioni se serve, però dobbiamo tenere conto del rischio principale che noi abbiamo oggi, che è quello che quell’immobile rimanga esattamente com’è. Adesso dobbiamo trovare l’alternativa tra non fare nulla e fare la cosa migliore che riusciamo a progettare insieme nelle condizioni date, con un pizzico di concretezza che noi amministratori dobbiamo portare alla discussione, e con tutta la fantasia che invece sono sicuro che voi saprete portare“.

Senza nulla togliere alla indispensabile concretezza – se non si riduce solo alle mere esigenze del profitto – ci auguriamo che prevalgano le ragioni dei bisogni sociali, e anche della fantasia, visto che c’è la possibilità di ridurre le cubature e quindi gli investimenti, rendendoli più accessibili alle casse pubbliche.

Noi riteniamo che questa trasformazione, più di altre, essendo un’occasione irripetibile per la città, sia davvero la prova del nove della qualità democratica di un’Amministrazione che nelle Linee programmatiche 2021-2026 ha messo nero su bianco: “Il primo passo sarà il superamento dell’impostazione verticale delle politiche edilizie, nel segno di una nuova visione di edilizia sociale orizzontale che rimetta al centro l’individuo e i suoi bisogni. È così che cambieremo il paradigma delle politiche dell’abitare, fino ad oggi tendente a concentrare le persone interessate da una condizione di disagio socioeconomico in quartieri periferici e poco serviti“.

A maggio vedremo se prevarrà la “città delle persone” o “la città della rendita”, titolo del convegno per i dieci anni di Carteinregola del novembre 2022[9], una dicotomia che a Roma è sempre attuale.

(in calce il comunicato del Polo Civico Esquilino)

Anna Maria Bianchi Missaglia

Post scriptum: a margine osserviamo la rivendicazione, da parte dell’Assessore, di aver resistito alla vendita dell’immobile proposta dai privati, adottando invece la formula di una “concessione/locazione di valorizzazione” che può raggiungere la durata di 50 anni. Va per la maggiore, anche in questa Amministrazione, considerare un’alternativa positiva alla vendita il fatto che il patrimonio pubblico sia solo “affidato” ai privati per qualche decina d’anni.  Ma il patrimonio pubblico deve essere usato per l’interesse pubblico di oggi : le persone hanno bisogno ora,  dei servizi, delle case, delle infrastrutture. Cosa sappiamo di quello che accadrà tra cinquant’anni? Senza escludere la possibilità concretissima che qualche altra amministrazione subentrante decida di cambiare le carte in tavola e prolungare ad libitum la concessione, o di passare direttamente alla vendita…

Rendering dallo Studio di fattibilità

: DENTE CARIATO – Assemblea pubblica Polo Civico Esquilino Dalla società civile proposte e richiesta di co-progettazione. La politica apre al confronto. Il Polo promuove un Coordinamento di tutte le realtà per una proposta che ascolti il territorio. Zevi: confronto aperto, è un’opportunità, tiriamo fuori un bel progetto civico e sociale, ma anche sostenibile

Ampia partecipazione e qualità del dibattito hanno caratterizzato l’assemblea pubblica promossa dal Polo Civico Esquilino sul futuro del “Dente Cariato” a Termini, tenutasi ieri ai giardini di Piazza Vittorio. Un momento di confronto articolato, che ha messo al centro idee e soprattutto una forte richiesta di coinvolgimento attivo del territorio nelle scelte su un bene pubblico strategico per il quartiere e la città.

Dalla società civile, molti spunti concreti: dalla proposta di una Casa delle Culture a una biblioteca di quartiere, da spazi per lo sport a forme di residenzialità accessibile, a modelli di commercio di qualità. Trasversale a tutti gli interventi, la richiesta di partecipazione, co-progettazione, trasparenza.

La Fondazione Charlemagne ha presentato il modello del Community Land Trust, già sperimentato a Torino, come strumento capace di coniugare housing accessibile, spazi sociali e gestione condivisa: “Più che di rigenerazione urbana, dovremmo parlare di restituzione di un bene pubblico alla cittadinanza, costruendo una visione innovativa che metta insieme più soggetti”.

Il Polo Civico Esquilino ha proposto di costruire un coordinamento stabile tra realtà territoriali, commercianti, sindacati, università e fondazioni, con l’obiettivo di raccogliere e sistematizzare le idee per arrivare a un confronto strutturato con le istituzioni: “L’ascolto fa bene alla città. I Poli civici esistono per questo: costruire uno spazio dove i bisogni del territorio diventino proposta”.

L’assessore al Patrimonio e alle Politiche abitative Tobia Zevi ha confermato l’apertura al confronto, sottolineando il valore simbolico e strategico dell’area: “Questa è solo la prima tappa di un dialogo che dobbiamo implementare al meglio. Siamo nel mezzo del percorso: è un invito a confrontarci al tavolo che il presidente Trombetti ha dichiarato di voler aprire. Non abbiamo paura di mediare, tornare indietro, correggere: questa è un’opportunità su cui trovare insieme un punto di equilibrio tra ciò che è ideale e ciò che è possibile”.

Zevi ha chiarito che il percorso si articolerà in due fasi:

Ha evidenziato i vincoli economici e amministrativi: “Le risorse pubbliche sono limitate e oggi sono concentrate sull’emergenza abitativa. Dobbiamo costruire forme di collaborazione virtuosa tra pubblico e privato: dire cosa fare è importante, ma bisogna anche dire chi paga”.

Tra gli elementi indicati dall’assessore: priorità alla residenzialità (anche studentesca), esclusione della funzione alberghiera, attenzione alla qualità architettonica e alla sostenibilità economica.
“Il Dente Cariato è una porta della città per chi arriva a Termini. L’esternalità positiva di uno spazio abitato e vissuto è evidente: sicurezza, decoro e qualità urbana migliorano. Ma dobbiamo evitare il rischio che non arrivi alcuna proposta: trovare le risorse non è banale”.

Dal Municipio I la disponibilità a rimettere in discussione il percorso.

Per l’assessore Labbucci, il tema centrale deve essere la residenzialità; per il presidente della Commissione Ambiente Niccolò Camponi è fondamentale costruire una visione integrata tra patrimonio pubblico e servizi territoriali, coinvolgendo pienamente il Municipio. Secondo Giorgio Benigni, presidente della Commissione Politiche Sociali, il Comune dispone di margini di manovra nel rapporto con il privato in base a una visione più ampia: “Il tema è la residenzialità, ma dentro un’idea di città. Serve un masterplan dell’Esquilino”.

Dopo l’atto dello scorso anno promosso da Camponi, è stata presentata una nuova risoluzione di maggioranza in Municipio per promuovere un reale percorso partecipativo. Presente anche Giacomo Bartoleschi (Network Giovani M5S Roma) che propone di intercettare risorse PNRR attraverso il bando attivo di Cassa Depositi e Prestiti per studentati accessibili.

L’assemblea ha segnato un passaggio importante: per la partecipazione, la qualità delle proposte e la maturità del confronto, che ha mostrato come il territorio sia pronto a contribuire in modo attivo alla costruzione di un progetto condiviso.

Il prossimo passo sarà un incontro operativo promosso dal Polo Civico Esquilino per trasformare le idee in una proposta strutturata da portare al tavolo istituzionale.

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com.

23 marzo 2026

NOTE

[1] vedi con il comunicato di invito all’assemblea del Polo Civico Esquilino

[2] 19 febbraio  2026 La Giunta capitolina approva una Memoria di Giunta Indirizzi per la valorizzazione dell’immobile “Dente cariato” di Via Giolitti” – con cui si punta a trasformare l’immobile accanto alla Stazione Termini da “plesso incompiuto e fatiscente” a “porta della Città”. ()

[3] ex art. 77 e ss. del D. Lgs. 36/2023 per lo sviluppo delle procedure di gara per la selezione di un operatore economico, volte alla conclusione di una concessione/locazione di valorizzazione ex art. 3-bis D.L. n. 351/2001, convertito, con modificazioni, in L. n. 410/2001 ed art. 13 del Regolamento per la Valorizzazione del Patrimonio Disponibile approvato dall’Assemblea Capitolina, con Deliberazione n. 128 del 28 marzo 2025, relativamente al completamento e alla gestione dell’immobile denominato “Dente Cariato” sito in Roma, nell’area compresa tra Via Giolitti, 59-81 – Via Manin, 2-4 – Via Gioberti, 5-11 – Piazza dei Cinquecento, 35 – di proprietà di Roma Capitale

[4] Vedi la sintesi nella scheda di – vedi l’avviso integrale:

L’Avviso pubblico propone l’”Alternativa A”, con le destinazioni previste dallo Studio di Fattibilità*, specificando che costituisce una “traccia utile ma non un vincolo stringente di natura tecnica e tipologica dell’intervento proposto“, e che “è possibile proporre la modifica della linea progettuale del detto Studio di Fattibilità, sia attraverso una diversa distribuzione degli spazi sia attraverso la rimodulazione, eliminazione o sostituzione di alcune delle destinazioni d’uso proposte” come del resto ribadito in più passaggi delle citate Commissioni congiunte**. In sintesi la Alternativa A (tratta dallo Stduio di fattibilità) prevede: Attività commerciali e servizi alla cittadinanza (Spazi per coworking, sale riunioni e uffici anche temporanei, pubblici esercizi, piccole strutture divendita, artigianato di servizio da ubicare al piano terra e mezzanino) + Studentato universitario – Residenze temporanee per lavoratori e “working poor”– ubicati ai livelli superiori+– Servizi comuni: palestra, lavanderia, spazi didattici e culturali.
La Alternativa B prevede una Destinazione alberghiera con utilizzo integrale del potenziale edificatorio, e l’Alternativa C: un Mix funzionale tra la A e la B con formula aparthotel per la parte turistico – ricettiva” .
(*) vedi

(**) vedi Dente Cariato:

[5] una concessione/locazione di valorizzazione ex art. 3-bis D.L. n. 351/2001, convertito, con modificazioni, in L. n. 410/2001 s.m.i (LEGGE 23 novembre 2001, n. 410 Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, recante disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare. )

[6]“Durata massima del contratto fino a 50 anni soggetti a ribasso in fase di procedura di selezione dell’operatore privato in coerenza con il mantenimento di un equilibrio – economico finanziario, il recupero dell’investimento e la corretta remunerazione del capitale investito così come previsto dall’art. 178 comma 2 del Codice“

[7] vedi il comunicato del Polo civico in

[8]16 marzo 2026 “RISOLUZIONE Rigenerazione dell’immobile denominato “Dente Cariato” in via Giolitti – priorità dell’interesse pubblico nella valorizzazione del patrimonio comunale e attivazione di forme di partecipazione democratica” nella quale si sottolinea che “ la  consultazione (lanciata dal Comune) è rivolta esclusivamente a operatori economici privati e non prevede alcuna forma strutturata di coinvolgimento della cittadinanza, delle associazioni di quartiere, delle università e degli enti del terzo settore nella definizione degli obiettivi e delle funzioni da attribuire all’immobile” facendo presente che “ il Municipio I da anni registra un calo importante della residenzialità, ha la più alta densità di residenti universitari fuori sede e una grave carenza di alloggi a canone calmierato, problematiche strutturali che si riverberano direttamente sul tessuto sociale dell’Esquilino”. La risoluzione, preso atto che il costo dell’intervento è quantificato dagli uffici comunali in 30 milioni di euro, chiede (alla Presidente di attivarsi presso Sindaco e Assessore capitolino di attivarsi affinchè ) “sia riconsiderata la scelta di affidare ai privati la realizzazione e gestione dell’immobile, considerando l’opzione di un intervento diretto di Roma Capitale, anche in accordo con altri soggetti pubblici quali le Università e le proprie società partecipate, così da garantire il pieno perseguimento delle finalità pubbliche e sociali; e altresì la Presidente a promuovere un percorso strutturato di coinvolgimento della cittadinanza, delle associazioni e realtà di quartiere, delle università ed enti del terzo settore presenti nel territorio, con l’obiettivo di definire collettivamente le funzioni prioritarie da garantire nell’immobile”.

[9]