Pubblichiamo la trascrizione dell’intervento dell’Assessore Veloccia al convegno di AVS del 18 febbraio scorso sulle modifiche alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano regolatore, con un commento sui principali punti critici che avevamo sollevato come Carteinregola, su alcuni dei quali abbiamo appreso dalle parole dell’Assessore che ci sarebbero dei ripensamenti.

E’ passato più di un anno – 11 dicembre 2024 – da quando sono state adottate dall’Assemblea Capitolina le modifiche alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale vigente (1): dopo la fase dell’invio delle osservazioni da parte dei soggetti interessati (qui le osservazioni di Carteinregola (2), l’iter avrebbe dovuto concludersi con le controdeduzioni alle osservazioni e l’approvazione definitiva della Delibera in Assemblea Capitolina.

Invece qualcosa ha fermato o quantomeno rallentato la procedura, e, dalle risposte date dall’Assessore all’Urbanistica Veloccia al convegno (pubblichiamo in calce la trascrizione) del 18 febbraio 2026“Norme Tecniche per l’Attuazione del PRG: quali regole per la città che cambia?” organizzato da Alleanza Verdi Sinistra Roma (3) su alcuni punti critici che aveva segnalato anche Carteinregola, sembrerebbe che ci siano stati dei ripensamenti su alcune delle modifiche alle NTA e che ci sia ancora una discussione in corso, come sembrerebbe confermare anche l’intervento al convegno del Presidente della Commissione Urbanistica Tommaso Amodeo (4).

I principali passaggi dell’intervento dell’Assessore sui punti critici da noi sollevati (5), che ci sembrano andare nella direzione da noi auspicata, riguardano:

La Carta per la Qualità, che avevamo scritto, diventava “carta straccia”. Così segnalavamo: Art. 16 Beni segnalati nella Carta per la Qualità La Carta per la Qualità, con la planimetria dell’elaborato G1 e la “Guida per la Qualità degli interventi” dell’ elaborato G2 , è  lo strumento inserito nelle NTA con la finalità di salvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del patrimonio storico di Roma. La nuova formulazione adottata annulla e svuota  ogni riferimento, contenuto ed efficacia delle indicazioni della Qualità, attribuendo valore esclusivo e prevalente alle norme di Tessuto, che consentono  interventi anche  molto incongrui, fino alla demolizione e ricostruzione di edifici non tutelati da un vincolo puntuale della Soprintendenza statale…(6)“

Nel suo intervento al convegno l’Assessore Veloccia rivendica, giustamente, l’aggiornamento della Carta che “mancava da circa 18 anni“, eanche la Delibera sulla rigenerazione urbana (7), che ha cercato  “di porre rimedio, non solo a quello che ha fatto la Regione Lazio”(8)  – cioè le ultime sciagurate modifiche alla Legge della Rigenerazione urbana approvata l’estate scorsa, sulle quali Carteinregola ha dato inutilmente battaglia (9)  – “ma anche probabilmente a delle falle che aveva la vecchia legge sulla rigenerazione urbana, al di là di chi l’ha fatta”. Un’ammissione forse un po’ tardiva, ma che rende giustizia alla nostra lunga battaglia per alcune parti della legge regionale 7/2017, partorita dalla maggioranza di centro sinistra del Presidente Zingaretti, che hanno dato il via libera a  molti interventi edilizi  devastanti  su villini e  tessuti storici, nonostante i tanti appelli rivolti da Carteinregola e altre associazioni (10). Così oggi Veloccia:  “la vecchia legge regionale era una legge che  era nata in altri tempi e che sicuramente aveva degli elementi di debolezza“.

Nel merito delle modifiche alle NTA che riguardano la  Carta per la qualità,  continuiamo a dissentire dall’assessore quando dice che “l’accezione che è stata data alla Carta per la qualità, che doveva essere una Guida per gli interventi [elaborato G2],è stata in realtà travisata totalmente, ed è diventata sostanzialmente, nella accezione di molti, una seconda Soprintendenza con degli immobili vincolati”,  mentre  la Carta è un semplice “elaborato gestionale” senza valore prescrittivo. Ricordiamo che le modifiche adottate dall’Assemblea capitolina  sottopongono gli edifici in Carta per la Qualità alle norme di tessuto in cui si trovano,  valide per tutti gli altri edifici, quindi non escludendoli da  interventi anche assai impattanti, fino alla demolizione e ricostruzione. Per  l’assessore la scelta è tra  “recuperare una flessibilità” con una Carta per la qualità “ che dia delle indicazioni qualitative su però una trasformabilità degli interventi”, e una “Carta prescrittiva, che dice quello che si deve fare e quello che non si deve fare”, che rischia di portare  “al paradosso che ci viene chiesto da molti, di dover eliminare…tutta la Carta per la qualità, tranne le cose su cui vogliamo e dobbiamo mantenere un grandissimo vincolo di tutela”. Tuttavia ammette che “il rischio è che  la norma di tessuto consenta per esempio la demolizione e ricostruzione e a quel punto sia molto difficile, poi, dover dare delle indicazioni, perché se tu demolisci e ricostruisci, che indicazioni dai?” rivelando  che “su questo quindi noi stiamo intervenendo” con l’intento di “rovesciare il concetto e dire: “da un punto di vista potenziale puoi intervenire, ma devi intervenire seguendo quelle che sono le prescrizioni del G2 in termini qualitativi, in termini di indicazioni”,  e, “laddove ci siano interventi impattanti” su immobili  molto importanti  “è evidente che si ritorna indietro”. Apprezziamo quindi la correzione in corso, e l’ammissione dell’assessore che “l’idea di quell’emendamento [che azzerava le tutele della Carta per la Qualità NDR] pur nello spirito di  consentire di intervenire potenzialmente seguendo le indicazioni del G2”,  visto il  rischio, rende necessari  “dei correttivi” “e quindiin parte sicuramente era sbagliata”.

Al punto 2 denunciavamo (11) che “Le modifiche introdotte dall’Assemblea Capitolina che cancellano la limitazione delle NTA vigenti nella Città storica  di una  superficie massima  di vendita di 250 mq. moltiplicando per quattro la superficie e che stabiliscono la  possibilità di accorpamento tra unità edilizie diverse, senza limitazioni anche nel cuore di Roma, aprono al rischio, da un lato  della distruzione dei caratteri architettonici nei tessuti storici della città, dall’altro della   proliferazione di strutture di vendita fino a 1000 mq, con un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto sociale, sottolineando che  “Nel centro storico occorre rinforzare il commercio di vicinato e impedire la proliferazione indiscriminata di strutture di vendita di 1000 mq“.

In proposito Veloccia ha dichiarato che rispetto agli  esercizi commerciali – i locali di somministrazione ha ricordato che già oggi possono raggiungere quella superficie – crede che “vada fatto un ragionamento per capire se in tutta la Città storica,  oppure se in alcuni quartieri questo limite sia troppo elevato“. Un piccolo passo avanti, ma non concordiamo con l’assessore quando sostiene che sia superato ” l tema degli esercizi storici, delle botteghe storiche, dei vini e oli, del calzolaio” per salvaguardare i tessuti centrali della città e i negozi di vicinato, dato che “i negozi piccoli sono diventati pizzerie, minimarket , pizze al taglio eccetera“; importante invece per l’assessore “salvaguardare negli accorpamenti tra unità edilizie adiacenti,  l’aspetto morfologico“, su cui è importante lavorare con la Sovrintendenza. Ma di nuovo dissentiamo quando l’assessore afferma che si debbano introdurre “delle regole che valgono per tutti” per evitare “scelte un po’ troppo arbitrarie”: riteniamo che regole troppo generali, in un campo così delicato, aprano solo le porte a interventi speculativi e ai ricorsi in caso di diniego. Meglio lasciare come, per gli alberghi, il permesso di costruire in deroga attraverso l’approvazione dell’assemblea capitolina (12), che soprattutto nei tessuti medievali e rinascimentali, una valutazione che comporta una presa di responsabilità della parte politica e della parte amministrativa. Diamo atto all’Amministrazione della modifica alle NTA che impedisce aumenti volumetrici in Città storica, oltre alla già citata delibera che mette limiti alla cementificazione ulteriormente introdotta dalla Regione Lazio.

(per gli altri punti si rimanda a successivo approfondimento – vedi anche )

Gruppo urbanistica Carteinregola

In calce la trascrizione della registrazione audio dell’intervento dell’Assessore all’urbanistica Veloccia

(NOTA il testo è la trascrizione da una  registrazione audio, alcune parole risultano incomprensibile per problematiche dell’amplificazione della sala)

Barbara Auleta Capogruppo diSinistra Italiana al II Municipio di Roma Capitale,

 Ringrazio l’assessore,  anche per  questo doppio sforzo di partecipazione   Non credo di doverle riassumere gli interventi, in parte lei li ha sentiti ed in parte li conosce sicuramente;  sono intervenuti anche il presidente della commissione urbanistica Amodeo che è ancora qui con noi e il consigliere Sandro Petrolati che però invece è dovuto andare via,  ed ovviamente Nando Bonessio Presidente Commissione sport  qui presente. Io  le lascerei la parola chiedendole di darci un segnale positivo, diciamo di raccolta di queste osservazioni e di volontà di tenerne conto nella seconda fase, quella di approvazione finale di questo tema.

Maurizio Veloccia  

Grazie per l’incontro. Ho fatto di tutto per ritornare, non solo perché l’avevo promesso ad Adriano Labbucci (assessore alla mobilità del I Municipio), ma perché mi faceva piacere; credo che sia un momento importante di confronto e quindi io credo che sia necessario ovviamente approfondire tante questioni che sono state poste in questa e in altre occasioni, insomma per cercare di capire come l’amministrazione tenda a muoversi.

Io  credo che questo dibattito molto civile ci consenta di entrare molto nel merito e nello specifico delle questioni,  e quindi lo apprezzo; ho però sentito invece in altre occasioni –  non da voi –  delle reazioni un po’ sguaiate e scomposte su, diciamo, l’idea che queste norme e  in generale la politica di sviluppo di questa città e di questo sindaco, di questa amministrazione, fosse una politica che tendesse a scimmiottare un po’ Milano. Ora è divertente questo, perché quando siamo arrivati tutti ci dicevano che Milano era diciamo l’”Eden” e oggi quando si parla di Milano tutti si nascondono, anzi addirittura fanno dei gesti scaramantici. Io credo, tutte le più grandi operazioni che sta  portando avanti questa amministrazione, le sta portando  avanti sulla base per esempio dei Piani attuativi,  sulla base cioè di attuazioni indirette,  che hanno avuto il vaglio delle Amministrazioni, spesso precedenti, dell’Aula Consiliare, e anche quelle che si criticano,  hanno sempre e comunque fatto  questo percorso.

L’ultima, quella degli ex Mercati generali –   sentivo che se ne parlava prima –  che ha sicuramente degli aspetti complessi,   è un’operazione che ha ricevuto negli anni sempre dei  voti da parte dell’aula Giulio Cesare  – dell’Assemblea capitolina- e quindi siccome l’ Aula Giulio Cesare  dovrebbe essere rappresentativa dei cittadini, può sbagliare, ma non si può dire che sia stato dato in mano ai privati  lo sviluppo della città  in  tutti questi Piani attuativi, perché sono stati votati dai consiglieri (capitolini NDR), però diciamo che c’è stata una assunzione di responsabilità, così come c’è stata un’assunzione di responsabilità su tutte le operazioni più importanti che sono state fatte prima,  almeno c’è  qualcuno che quando si deve votare un Permesso di Costruire in deroga se ne assume la responsabilità , una Giunta che lo propone e un’Assemblea che lo vota.

Sul Piano Regolatore io penso questo, guardate: si  deve cercare di capire nel complesso quello che sta facendo l’Amministrazione e capire anche quello che possono essere gli errori, le criticità, le contraddizioni, le debolezze di un impianto;  però questa Amministrazione è la prima Amministrazione che oltre a rimettere a posto, per esempio le Norme Tecniche del Piano Regolatore, ha lavorato sulla  Carta per la Qualità – poi ci tornerò  ovviamente- facendo quell’aggiornamento che mancava da circa 18 anni, introducendo (nuovi edifici NDR)  all’interno della Carta per la qualità in una prima ondata, e  adesso nella seconda delibera,  circa 700 immobili che appartengono a edifici  storici – è un’aggiunta che si sta realizzando –   e tra poco verrà portato in Giunta e poi in Aula  il nuovo Regolamento edilizio  che darà delle prescrizioni chiare in termini di vincoli qualitativi e quantitativi, in termini soprattutto di ambiente, di risparmio energetico, a chi deve costruire,  perché il paradosso è che noi abbiamo delle norme per gli appalti pubblici in campo ambientale e poi in realtà la normativa per i privati c’è, ma è meno stringente e meno  performante; è un’Amministrazione (capitolina NDR) che ha fatto una delibera importante, secondo me, sulla rigenerazione  urbana, cercando di porre rimedio, non solo a quello che ha fatto la Regione Lazio, ma anche probabilmente a delle falle che aveva la vecchia legge sulla rigenerazione urbana, al di là di chi l’ha fatta: la legge attuale, ma anche la vecchia legge regionale, era una legge che  era nata in altri tempi e che sicuramente aveva degli elementi di debolezza. Quindi io penso che quando si deve giudicare un’Amministrazione si deve giudicare a tutto tondo.

Se vogliamo entrare nel merito delle questioni del Piano regolatore, delle Norme Tecniche di Attuazione(NTA nelle modifiche adottate dall’Assemblea l’11  dicembre 2024 NDR), intanto dobbiamo partire,  secondo me, da un assunto, cioè noi abbiamo avuto 15 anni di Piano regolatore e 15 anni di Norme Tecniche attuali. Ora  su questo dobbiamo capire se abbiamo l’idea e la sensazione che non ci fossero degli elementi di criticità.

Io penso che gli elementi di criticità  c’erano, ci sono e continuano ad esserci e non riguardano un tema molto importante che è il tema enfatizzato  per la maggior parte degli interventi, quello del Centro storico, ma per esempio il tema delle periferie; ho sentito l’intervento di Mirella (Di Giovine, dell’Ass. Bianchi Bandinelli intervenuta all’inizio del convegno NDR)  anche se  non ho potuto  ascoltare la parte finale del suo intervento, ho ascoltato soltanto  l’incipit, che era più che su  critiche di merito, era   una critica  dell’impianto; anche se  non ho compreso bene questo attacco all’agro romano che ci sarebbe nelle Norme Tecniche del Piano regolatore (: nell’agro romano  il Piano attuale, a differenza del vecchio Piano, esclude  che possa essere oggetto per esempio di compensazioni urbanistiche.  Si può dire che  le compensazioni urbanistiche sono  sbagliate, purtroppo però sono state fatte,  si è deciso di farle,  e oggi ne paghiamo anche le conseguenze. Era giusto? Non era giusto?  Francamente è un’analisi storica che io lascerei agli  storici. Penso che oggi noi dobbiamo però gestire quello che c’è, e se facciamo finta che non vada gestito,  non lo governiamo, quando le risorse non si gestiscono  provocano delle conseguenze piuttosto negative: noi  andremo in Delibera tra qualche giorno per approvare 8 milioni di euro che stiamo dando a dei costruttori che non hanno realizzato una compensazione perché gli è stato negato il Permesso di Costruire e l’Amministrazione deve pagare 8 milioni di euro;  già ne abbiamo pagati altri 15 nel passato e c’è stato chiesto dall’ATER, tra l’altro, per Casal Giudeo circa 120 milioni di euro per una compensazione. Quindi: questa è l’amministrazione che ha tagliato milioni di metri cubi  da tanto tempo,  una delibera che giaceva dal 2013 in Consiglio Comunale e che in realtà qualcuno ha anche detto in modo strumentale: “ma metà di quella cubatura era  di ATER!” Ma ATER l’aveva messa sul mercato per poter fare denaro e poter far quadrare i suoi conti; non penso che possiamo utilizzare moneta urbanistica per sanare i conti di un’altra Amministrazione; questo per dire che questa Amministrazione, da un punto di vista più politico, francamente, credo che abbia  fatto delle scelte secondo me progressive e non regressive.

Per quanto riguarda le Norme (Tecniche NDR), le Norme cercano di affrontare a tutto tondo,  a partire da alcune cose che non hanno funzionato all’interno del Piano. Qui se ne parla poco. Però noi non possiamo, quando si parla di standard –  io avevo detto una cosa che stiamo per approvare in Commissione prima di andare in aula –  , è il Piano dei Servizi della città, cioè una reale mappatura  di tutti quelli che sono i  servizi pubblici  della città : ma voi sapete che il nostro Piano Regolatore prevede, potenzialmente,  molto più degli standard minimi previsti dalla norma nazionale – se non erro –  tendenzialmente  30 metri quadri ad abitante,  contro i 18mq  minimi, addirittura superiori a quelli previsti dal Piano regolatore del ’62.  Bene, sapete quanti sono gli standard realmente fruibili a Roma? Questo non lo sa nessuno. Non è stato mai mappato da 15 anni  quale fosse stato il progresso per gli standard a Roma e oggi la verità è che noi abbiamo una situazione in cui in media nella città noi stiamo sotto allo standard minimo di legge. E non acquisiamo aree, perché la legge sugli espropri non ci consente di acquisire le aree.  

 Quando noi introduciamo il tema di facilitare ad esempio la cessione compensativa, siamo stati accusati: “ma voi rinunciate agli standard, perchè voi nel momento stesso in cui il Piano stesso diceva il 90% diventa area pubblica e il 10% area privata, e voi fate 80% / 20%, state facendo un grande favore ai privati, rinunciate al 10%“. Peccato che non ci si confronta con la realtà, perchè di queste aree, nessun’area – se non cose minimali, per allargare una strada, per allargare un ponte – ma nessun’area viene espropriata, nella città di Roma, e credo francamente in tante parti di Italia, perché la legge sugli espropri purtroppo impone un pagamento a valore di mercato e l’amministrazione non ne ha la possibilità. Bisogna provare a capire degli strumenti alternativi per poter rendere quelle aree fruibili? Purtroppo l’esproprio proletario non c’è più, e quindi il tema della cessione compensativa, il tema della possibilità di trovare dei convenzionamenti anche con il soggetto privato, che già era previsto all’interno del PRG ma che, anche qui, non è mai stato attuato, quindi strumenti di maggiore flessibilità per cercare di produrre servizi, funzioni pubbliche, nelle periferie soprattutto.  Perchè noi siamo molto preoccupati del Centro storico, ma oltre il centro storico, io essendo di sinistra mi preoccupo anche delle periferie, quindi mi preoccupo di capire come in questi quartieri, se noi abbiamo una media che è sotto la norma nazionale per i servizi, abbiamo poi una situazione in alcuni quartieri della città in cui – ma questo lo sapete tutti – mancano i servizi di base e tutto questo non riusciamo in qualche modo a realizzarlo. Così come sui Programmi di Recupero; sui Programmi di recupero anche, mi piacerebbe che parlassimo anche di questi aspetti che non sono secondari, per due milioni di persone che vivono nelle zone semiperiferiche e periferiche o fuori dal raccordo. Il PRG prevedeva centinaia di Programmi Integrati, che dovevano consentire una riqualificazione delle periferie; di questi Programmi integrati ne è partito uno, che ancora non è arrivato a convenzione, che è quello famoso di Pietralata, non ci sono altri Programmi che non sono arrivati, per la complessità burocratica, perché giustamente il pianificatore dice “ma se io devo ripensare a un pezzo di città, devo ripensare non a fare un intervento edilizio, devo fare una pianificazione, e quindi devo prendere dei perimetri che abbiano una loro consistenza”; peccato che la situazione romana, il fatto che sia parcellizzata la proprietà e il fatto che questi perimetri fossero molto molto ampi, hanno sostanzialmente creato una totale inattuazione di questi Piani, quindi noi possiamo continuare ad andare con il Piano regolatore dicendo “guardate quanti Piani noi abbiamo previsto“, ma quando andremo da quei cittadini che sono vent’anni che aspettano che questi Piani si applichino e che non vengono attuati in alcun modo, non credo che saremo presi a buone parole. Allora la difficoltà di governo (della città NDR) è anche cercare di – perché purtroppo la realtà è più cocciuta delle nostre convinzioni – di fare conti con la realtà, e la realtà ci dice che questo Piano regolatore, che secondo me, nelle sue caratteristiche fondamentali, è molto attuale, nei termini della mobilità su ferro, della salvaguardia ecologica, del policentrismo – la famosa città dei quindici minuti in realtà che cos’ era se non l’idea policentrica di città , con centralità locali – però per tante cose questo PRG non è stato attuato; allora possiamo dare la colpa ai sindaci, agli uffici.. però dobbiamo anche forse capire se, nel mondo di oggi, forse delle regole non è che vadano tolte, ma vadano rimesse in discussione perchè se no i nostri grandi obiettivi continuano a essere scritti nel nostro Piano, continuiamo a rivendicare nel nostro Piano ci saranno 30 mq per a persona come standard urbanistici, riqualificherà 200 quartieri della periferia, e poi non si farà mai.

Da questa situazione è nato il tentativo di rimettere mano alle Norme (Tecniche NDR), ma per cercare di capire come questa città potesse provare a essere un pochino più in grado di modificarsi, di trasformarsi, di cambiare, non perché il cambiamento sia sempre foriero di positività, assolutamente no, ma nemmeno il non cambiare nulla è una garanzia di qualche cosa. Non è vero, non è detto; allora su questo io credo che il tentativo sia stato fatto, fatemi soltanto citare, perchè avete posto dei temi di criticità, a cui arrivo, però voglio porre anche dei temi importanti; Storto (il vicepresidente di Carteinregola, intervenuto all’inizio del convegno NDR) parlava di housing sociale, io su questo sono pronto a discutere, se c’è stato un errore, una sottovalutazione, però questo Piano introduce finalmente il concetto di housing sociale all’interno delle NTA del Piano, definisce alcune cose molto chiare in termini di housing sociale, definisce la possibilità di realizzare l’housing sociale delle aree a standard che siano come standard aggiuntivo e quindi all’esterno del dimensionamento minimo del Piano (a 19’10’ dall’inizio risponde a Giancarlo  Storto di Carteinregola NDR)  Sul tema dell’housing penso che abbiamo fatto un ‘operazione importante; sul tema delle aree di riserva abbiamo stabilito un principio che non era scontato, ed è un principio anche da un punto di vista culturale importante, perché il nostro Piano regolatore diceva che il sistema agricolo sostanzialmente era un sistema intangibile, a meno di un interesse pubblico superiore, che fosse quello di costruzione di case pubbliche o di compensazioni edilizie; noi abbiamo detto che oggi come oggi il sistema agricolo invece deve diventare intangibile, a prescindere da questi obiettivi, che questi obiettivi dobbiamo riuscire evidentemente a assolverli, ma all’interno di una città che è già costruita e che ha già aree destinate alla trasformazione, quindi di non andare e non tornare e non continuare ad andare all’interno delle aree di riserva. Sui Print vi ho detto.

Sul tema della residenzialità,  guardate noi abbiamo fatto una scelta importante e qui c’è stato anche un lavoro importante dell’Aula, ci siamo confrontati: il tema di porre un freno agli affitti brevi e cercare di affrontare questo tema a viso aperto, sia attraverso un’azione per capire tutto il grande sommerso che c’è all’interno della città, sia per cercare di regolamentare, con il Prof. Celata, per l’individuazione intanto di una base scientifica che ci consenta di essere solidi e strutturati (…), [rispetto a chi cerca] di mettere in discussione il regolamento che faremo, secondo me è importante, questa è una grande innovazione che queste Norme portano vanti.

Il contributo straordinario  è un’innovazione che fa questo Piano, che qualcuno ha messo in discussione, che non soltanto è stato confermato, a livello nazionale, noi qui noi non soltanto lo difendiamo, ma lo potenziamo, lo portiamo anche in Città storica, laddove ci sono valorizzazioni immobiliari, anche in conformità con le nuove regole, ma in difformità dal vecchio Piano, debbano essere guidate per i due terzi a servizio della città, questo non era scontato, perché noi da un lato abbiamo semplificato alcune trasformazioni,  dall’altro abbiamo detto che questa semplificazione non deve significare l’impossibilità di catturare la valorizzazione immobiliare; quindi abbiamo stabilito questo, anche questo secondo voi probabilmente è qualcosa di scontato, ma vi posso garantire che è un tema che è stato avversato più e più volte dalle  varie lobbies, dalle varie lobbies che legittimamente portano avanti i loro interessi

Abbiamo cercato di introdurre un articolo sugli edifici abbandonati, sui ruderi, anche qui talvolta io ho ascoltato delle riletture folli, insomma “ma voi volete regalare...”, no,  noi vorremmo che i ruderi che ci sono nella città non rimanessero tali, non diventassero sedi di edifici o occupati o abbandonati o addirittura di insicurezza urbana, o che crollassero, ci siamo detti in questi casi, laddove non ci siano interventi del privato, interviene in danno l’amministrazione, e impedisce qualsiasi attività di riqualificazione e rigenerazione se non si interviene quando  viene chiesto di intervenire, perché c’è un pericolo per l’amministrazione pubblica.

Sui cinema abbiamo fatto un qualcosa che poi si è cercato a livello regionale di combattere in tutti i modi, abbiamo addirittura innalzato la quantità di mix funzionale nella riconversione dei cinema, anche su questo abbiamo spiegato, quando è stato detto: “attenzione i cinema voi li state liberalizzando“, no, al contrario, siamo innalzando la quantità di attività culturale da 50% al 70% che devono essere comunque garantite e mantenute nelle eventuali riconversioni dei cinema. Sugli arenili, sulla dilettantistica sportiva. Da questo punto di vista io credo che questo Piano, queste Norme abbiano modificato positivamente tante questioni.

Veniamo alle questioni che ci ponete voi.

Allora, io vi dico la verità. Noi abbiamo evidentemente cercato di affrontare alcuni temi, e alcuni temi sono venuti anche dall’Aula, all’interno di un confronto democratico che avviene. E dico subito una cosa su cui non sono d’accordo: non è vero, mi permetti Daniela Festa (Dip. Metodi e Modelli per l’economia, il Territorio, la Finanza Università La Sapienza, intervenuta all’inizio del convegno NDR), che è stato ridotto dal 30% al 20% la quota di housing sociale. La quota di housing sociale al 30% è stata introdotta da queste Norme (Daniela Festa conferma di aver detto la stessa cosa NDR), poi c’è stato un emendamento di Aula, ma prima (nel PRG vigente NDR) non c’era. Prima c’era un altro ragionamento, cioè che in Città consolidata bisogna avere, non soltanto una nuova funzionalità abitativa nel cambio di destinazione, quindi bisogna introdurre altre funzioni, non abitative, altre funzioni; noi abbiamo detto:  se le vuoi introdurre abitative le devi vincolare alle ediliziasociale; il fatto che ci sia stata una riduzione dal 30 al 10% è una cosa che non mi fa piacere, però quando si sta dentro una assise democratica, purtroppo, si devono anche trovare dei compromessi e degli equilibri, per trovare una quadra con diverse sensibilità, anche evidentemente non solo della maggioranza, questo perché, purtroppo, quando si approva una delibera di questo genere, si deve tenere il più possibile e talvolta si deve perdere qualcosa. Questa per me è stata una cessione dolorosa; è anche vero, però, bisogna dirlo perché se no non ci capiamo, che qui noi stiamo parlando di cambi di destinazione, quindi non stiamo parlando di nuove edificazioni, non stiamo parlando di nuove lottizzazioni, stiamo parlando di cambi di destinazione di immobili già esistenti. Questo cosa significa? Significa evidentemente che l’obiezione che ci è stata posta, è che in altre città, Milano ad esempio o altre città, l’housing sociale viene dato come premialità,  e non, all’interno della SUL assentita,  come una funzione abitativa vincolata all’housing. E’ stata fatta una critica sulla sostenibilità economica ecc e è stata una cessione che è stata fatta a livello di Aula, a partire però dal fatto che c’era lo 0 % prima, questo va detto.

Per quanto riguarda – vado per le cose più semplici a cui posso rispondere, in modo molto trasparente – (…) sulla possibilità di trasformare attività che siano compromesse al 70% di attività ricettive, io su questo francamente non sono d’accordo, non ho capito la critica; oggi nel Piano Regolatore c’è una norma vigente, norma di salvaguardia, che dice che laddove esistono delle attività ricettive con il 70% della SUL occupata, queste possono comportare un cambio di destinazione complessivo. Quello che noi abbiamo semplicemente introdotto, sulla base di sentenze dei giudici, è dire che all’interno del 70% delle attività ricettive ci sono anche le attività extra(…); però attenzione noi abbiamo vincolato ad attività ricettive esistenti, quindi quando qualcuno dice “ma io c’ho un palazzo in cui c’ho il 70% di bed and breakfast domani posso trasformarlo in un albergo” dice una stupidaggine, perchè la norma non prevede questo, prevede soltanto quelle casistiche in cui attività ricettive esistenti, dentro un immobile, comprendono il 70% dell’ immobile, conteggiando anche la possibilità di avere dell’extraricettivo, ma ci deve essere un albergo esistente, ci deve essere il 70% dell’immobile già compromesso con attività di carattere ricettivo o extra ricettivo; credo che stiamo parlando quindi di percentuali molto basse, la modifica in realtà rispetto alla precedente norma, mi pare una modifica abbastanza – totalmente direi – trascurabile; forse non si era capito questo, si pensava che all’interno di un condominio in cui ho il 70% di bed and breakfast domani posso attivare l’ (..) Non è così.

Sulle cose più complesse invece provo a dire la mia.

Allora, Carta per la qualità. Sulla Carta della qualità ci sono tante riflessioni che sono state fatte e dette, io ho la fortuna di avere un rapporto abbastanza costante con chi l’ha scritta, la Carta per la Qualità, che ha fatto un lavoro sulla Carta, e chi l’ha scritta e chi l’ha fatta spesso  non ne parla; coloro che l’hanno scritta e che l’hanno fatta sono i primi a dire che non toccare l’art. 16 è sbagliato, perché l’accezione che è stata data alla Carta per la qualità, che doveva essere una Guida per gli interventi, è stata in realtà travisata totalmente, ed è diventata sostanzialmente, nella accezione di molti, una seconda Soprintendenza con degli immobili vincolati; allora io su questo voglio chiarire: chi ritiene che la Carta della qualità sia sostanzialmente una seconda Sovrintendenza, che vincola degli immobili, e quindi ha un potereprescrittivo su quegli immobili, in realtà fa un torto a chi ha immaginato la Carta per la Qualità. Non era questo.

La Carta è inutile , va superata? No, io non penso questo, penso che la Carta per qualità, però dovrebbe svolgere questa funzione e che quando è stata immaginata, è stata inserita all’interno di un elaborato che non è un elaborato prescrittivo; può essere un errore, una dimenticanza, può essere uno sbaglio, però in realtà è un elaborato gestionale, e c’è una differenza importante tra il G2, approvato in adozione (del PRG NDR) , e il Piano (regolatore NDR) che è stato approvato, per cui ci sono tanti interventi che sono anche in difformità, con delle categorie ammesse e gli elaborati del G2 che non sono stati poi approvati, e tanti interventi che sono all’interno della Città storica, tra l’approvato e l’adottato sono cambiati; allora, io voglio dire, noi sicuramente abbiamo, anche qui, c’è stato un emendamento di Aula che ha voluto invertire la “scala”: prima c’era sostanzialmente la Carta per la qualità che guidava, perchè sostanzialmente era l’unico elemento su cui si fondava la scelta di colui che doveva decidere l’ammissibilità di un intervento.

Oggi questa scala si è invertita: comprendo che qualcuno pensa che sia un passo indietro, qualcuno pensa che sia un passo avanti, io non ho un giudizio univoco su questo, nel senso che io credo che sia importante e importantissima la Carta per Qualità, credo anche però che serva la possibilità di valutare anche “caso per caso” quello che accade, e ve lo dice uno che ci è passato, perché quando noi dovevamo autorizzare degli interventi a Tor Sapienza su un immobile dell’Ater, che era occupato costantemente perché era una centrale di spaccio, noi non siamo riusciti a farlo perché per la Sovrintendenza capitolina  che quello era  un immobile era nella Carta per la Qualità e che le categorie ammissibili in quel caso non prevedevano interventi di questo genere.

Allora, io voglio dire, delle due l’una: o noi recuperiamo una flessibilità, quindi la capacità di far portare la Carta della qualità a una carta che dia delle indicazioni qualitative su però una trasformabilità degli interventi, o  se noi riteniamo che invece la Carta per la qualità sia una Carta prescrittiva, che dice quello che si deve fare e quello che non si deve fare, io credo che noi arriveremo al paradosso che ci viene chiesto da molti, di dover eliminare – ci siamo confrontati con il Presidente (Amodeo  NDR) –  che noi dobbiamo eliminare tutta la Carta per la qualità, tranne le cose su cui vogliamo e dobbiamo mantenere un grandissimo vincolo di tutela, io non sono d’accordo, perchè se noi vogliamo fare un sottoinsieme eliminando migliaia di immobili che hanno comunque delle loro caratteristiche che definiscono da un punto di vista tipologico, architettonico un quartiere, delle morfologie, e dobbiamo eliminarle, perché questo è l’unico modo attraverso il quale si possa intervenire, non è quello spirito, allora preferisco che facciamo questo  tavolo (…) , delle due l’una: allora mettiamo un vincolo sugli immobili, ma la Carta per la qualità non è nata per questo, è nata per dare delle indicazioni su come si dovessero trasformare gli immobili, non soltanto conservare e tutelare; certo che poi all’interno della Carta ci sono degli immobili che hanno un valore tale che devono essere conservati e tutelati, però la ratio qual è? Nel capovolgere quel ragionamento e dire: “da un punto di vista teorico si può intervenire, su un immobile in Carta per la Qualità, in analogia a come si può intervenire nei tessuti, fatto salvo però che ci sono tutte quelle indicazioni che vengono date dal G2 che devono essere rispettate e sulle quali c’è evidentemente una cogenza che viene data”.

“Questa cosa è debole” ci è stato detto, e noi abbiamo analizzato e credo che arriveremo a una modifica dell’articolo 16; perché è debole? Perché in alcuni casi il rischio qual è? Che la norma di tessuto ti consenta per esempio la demolizione e ricostruzione e a quel punto sia molto difficile, poi, dover dare delle indicazioni, perché se tu demolisci e ricostruisci, che indicazioni dai? E su questo quindi noi stiamo intervenendo.

La proposta che faremo è che, per esempio, sulla demolizione e ricostruzione, evidentemente ci deve essere un ritorno importante sull’ammissibilità degli interventi, attraverso la valutazione (…) di alcuni particolari immobili, ma demolire il principio generale, in realtà, secondo me, è sbagliato nell’idea che nel momento stesso in cui si ripara il tessuto si può fare qualsiasi cosa; l’intento non è questo, l’intento è rovesciare il concetto e dire: “da un punto di vista potenziale puoi intervenire, ma devi intervenire seguendo quelle che sono le prescrizioni del G2 in termini qualitativi, in termini di indicazioni”,  e, laddove ci siano interventi impattanti su delle famiglie molto importanti  è evidente che si ritorna indietro.

La risposta alla domanda “ma l’introduzione di quell’emendamento che dava la prevalenza della norma di tessuto sulla Carta per la qualità, è sbagliato?” Io penso che quell’emendamento avesse lo spirito che dicevo prima, cioè l’idea di potenzialmente consentire di intervenire, seguendo le indicazioni del G2, ma per alcuni interventi invece arriva a un rischio importante su cui bisogna intervenire, quindi la risposta datevela voi, se era sbagliato o meno, però sicuramente servono dei correttivi e quindi in parte sicuramente era sbagliata.

Per quanto riguarda gli accorpamenti, su questo noi come Giunta – però poi la Giunta è pienamente corresponsabile di quello che fa l’Aula – noi non avevamo toccato quell’aspetto delle Norme, perché ritenevamo che queste norme dovessero poi a un certo circoscrivere il raggio di azione quindi entrare nell’ambito delle attività commerciali all’interno del centro storico, è un tema complesso e importante che si interfaccia anche per esempio con tutto il tema delle regole sul commercio,  quindi il tema dell’occupazione di suolo pubblico, il tema delle somministrazioni, quindi noi per una, in qualche modo, volontà di precauzione, non avevamo toccato il tema; dopodichè l’Aula ci  ha  posto il tema, cioè quello di dire che presumibilmente l’obiettivo che ci si era dati con il Piano regolatore – ora questo PRG noi lo difendiamo con i denti, ma io ricordo delle chiacchierate con Mimmo Cecchini che mi raccontava dandomi anche in qualche modo manforte sulla complessità del ruolo che mi aggiungevo ad assumere, tanto per ricordare che poi  nessuno è profeta in patria – però il Piano Regolatore poneva alcuni limiti con degli obiettivi:  250 mq (di superficie massima negli esercizi commerciali nella città storica NDR)250 mq era un obiettivo legato  secondo me all’idea che dentro la Città storica si dovesse cercare di conservare il più possibile il tessuto residenziale,  abitativo, e quindi anche i negozi di vicinato, le botteghe storiche, che non ci potesse essere una competizione diciamo “fuori scala” con queste tipologie di esercizi commerciali, così come il limite massimo alle stanze degli alberghi, un po’ probabilmente  per difendere gli alberghi esistenti, un po’ perché si riteneva che in questo modo si mantenesse quel tessuto popolare e abitativo residenziale della città.

Ora però mi chiedo se questi obiettivi sono stati colti, nel senso che noi ad oggi abbiamo un Piano regolatore (…) cioè “da domani ci sarà la possibilità di aprire il ristoranti di 1000 metri quadrati”, allora anche su questo circola disinformazione. Il Piano regolatore non pone limiti alle dimensioni degli esercizi pubblici, oggi posso aprire ristoranti di mille metri quadrati. Non ci sono limitazioni alle somministrazioni, ma ci sono soltanto a esercizi commerciali, non ai pubblici esercizi, perché il Piano regolatore non ha messo limiti, a chi dice” ma cavolo con la possibilità di avere esercizi commerciali di 1000 mq, un ristorante...” no, oggi è possibile farlo (…). (risponde a obiezione su nuove d possibilità accorpamenti che rendono possibili locali di somministrazione più ampi NDR)  Gli accorpamenti li puoi fare, ma dire che c’era un limite di 250 mq   per gli esercizi della somministrazione non è giusto.

Sugli  esercizi commerciali, io francamente credo che vada fatto un ragionamento per capire se in tutta la Città storica,  oppure se in alcuni quartieri questo limite sia troppo elevato (il limite dellaa superficie degli esercizi commerciali in Città storica  portati dall’Aula da 250 mq a 1000 mq NDR) , e stiamo facendo con la Sovrintendenza, anche in Aula, ricorderà il presidente Amodeo, ci fu la discussione su 250, 500, 1000 mq, poi alla fine passò l’idea dei 1000 mq,  però dico anche che il tema degli esercizi storici, delle botteghe storiche, dei vini e oli, del calzolaio, ad oggi non si affronta in  modo dirigistico, con il limite dei 250 mq, perché se qualcuno pensa che così risolviamo questo tema, abbiamo 17 anni – da quando è entrato in vigore il Piano regolatore – di esperienza su questo, cioè i negozi piccoli sono diventati appunto pizzerie, minimarket , pizze al taglio eccetera, quindi da questo punto di vista io credo che ci sia un tema, evidentemente, però non diciamo cose che secondo me non sono realistiche, cioè che in questo modo salvaguardiamo i tessuti della città e il negozio di vicinato, penso che in questo modo purtroppo non lo riusciamo a fare; penso che sia invece più in qualche modo importante salvaguardare negli accorpamenti tra unità edilizie adiacenti,  l’aspetto morfologico, il tema  degli edifici e quindi su questo io credo che sia importante lavorare con la Sovrintendenza per cercare di capire come la Sovrintendenza su questi aspetti, già oggi ha un ruolo,  possa avere un ruolo determinante per dirci, se, come è accaduto a Feltrinelli  – perché già ci sono stati degli accorpamenti tra edifici – sia ammissibile, come magari potrebbe accadere domani in altre parti della città, invece debba essere vincolato; mi permetto di dire però, non come avviene oggi, perché le deroghe io non so chi le decide, non so se lo sapete voi “ una commissione speciale…”, allora anche su questo noi dobbiamo cercare la discrezionalità di ridurla un pochino, insomma perché poi ci sono alcune scelte discrezionali totalmente burocratiche che non hanno nulla di politico, che vengono fatte con tempi e con modalità sconosciute – sicuramente totalmente trasparenti – però voglio dire che se noi introduciamo delle regole che valgono per tutti, forse risolviamo anche qualche problema che c’è stato nel passato su alcune scelte che erano scelte un po’ troppo arbitrarie; anche su questo vi dico:  “è sbagliato?” Io non so se sia sbagliato tout court, credo che bisogna definirla meglio, tessuto per tessuto della Città storica, credo che soprattutto per gli accorpamenti serva avere un parere della Sovrintendenza che possa dire se  lì sia opportuno o non sia opportuno, e credo anche che la scelta che ha fatto questa Amministrazione di impedire che ci siano aumenti volumetrici in Città storica, e anche la scelta sulla Legge di rigenerazione  (la Legge 7/2017 della Regione Lazio NDR) per cui il gioco delle tre carte si faceva fino  a ieri  per cui  uno  convertiva il volume in superficie, poi si dava il 20% , poi si aumentava tutte le superfici accessorie che non fanno SUL e quindi si arrivava a degli scatoloni più grandi del 40% degli immobili che esistevano,  e che ci ha portato insulti da tutti coloro che su questo tema avevano delle grandissime ambizioni  immobiliari (…). Si può discutere delle cose che non si condividono però anche riconoscere (?) quello che si fa; noi in Città storica abbiamo eliminato tutte le premialità, abbiamo introdotto una regola importante, cioè che le modifiche si fanno quando ci devono essere appunto delle  aggiunte (…) delle modifiche importanti che si  facciano con i Piani di Recupero, facciamo i Piani di recupero, però poi dobbiamo anche essere in grado di farli questi Piani di recupero, perché se poi il piano recupero ci mettiamo tutti 5, 6, 7 anni è chiaro che diamo spazio a chi dice “le regole non funzionano, cancelliamo il regole”.

Allora io dico che questa Amministrazione ha tentato, rispetto a chi dice “le regole non funzionano cancelliamo le regole”- vedi quello che è successo in Regione con la Legge di rigenerazione urbana (Legge 12/2025 che ha modificato la LR 7/2017 NDR) – di dire “alcune regole non funzionano, proviamo a migliorarle, a modificarle, a semplificarle”, certo assumendoci il rischio; che la regola quella perfetta e funzionate, il Print di 74 ettari,  è la cosa più bella del mondo, però poi il rischio siccome non funzionano le regole  è che diamo spazio a qualcuno che  dice che l’unico modo per fare le cose  è deregolamentare;  noi questo non lo vogliamo fare e non lo abbiamo fatto;  chi paragona  queste Norme a Milano, francamente mi invita a nozze a discutere di come si fanno Milano, ma io non credo in modo illegittimo da un  punto di vista penale, credo in modo inopportuno da un    punto di vista amministrativo; qui noi  tutto quello che facciamo, è con un Piano di recupero,  solo con la  legge sulla  rigenerazione si facevano cose senza Piano di recupero, e siamo intervenuti proprio   con una  delibera che ha rimesso secondo me la città al centro (?), esponendoci.

Chiudo,  quello vi chiedo è criticarci, porci le questioni, come avete fatto oggi, nel merito, però anche avere la consapevolezza che questa Amministrazione ha fatto delle scelte in controtendenza rispetto ad altre Amministrazioni di diverso colore politico, ma anche in controtendenza  rispetto ad alcune  scelte che sono state fatte dai nostri colori politici,  in altre epoche, ma ripeto, senza dare un giudizio: erano  altri tempi, altre situazioni eccetera.

Mettersi in discussione,  noi ci siamo sempre mesi in discussione e penso che anche da questa seconda e ultima lettura delle Norme  tecniche ci  saranno delle modifiche  che andranno anche incontro a quello che è stato detto qui oggi.

Grazie.

L’assessore aveva presenziato a un prima parte del convegno, poi aveva dovuto allontanarsi per impegni istituzionali ed era tornato per intervenire nel finale del convegno

NOTE

(1) vedi le modifiche della

VEDI

(2)   7 gennaio 2024

(3) del 18 febbraio“Norme Tecniche per l’Attuazione del PRG: quali regole per la città che cambia?” organizzato da Alleanza Verdi Sinistra Roma e Orizzonte Roma con la partecipazione Per la città di oggi e di domani

(4)Vai all’

(5)vedi

(6) vedi punto 1 dell’articolo citato alla nota 5: 1) LA CARTA PER LA QUALITA’ DIVENTA CARTA STRACCIA Gli edifici storici di Roma devono essere mantenuti nella loro integrità

Sulla funzione  e i pareri della Soprintendenza statale: Art.16. Beni segnalati in Carta per la qualità –  comma 8 – Art.24. Norme Generali  Comma 19 – 20

Art. 16 Beni segnalati nella Carta per la Qualità La Carta per la Qualità, con la planimetria dell’elaborato G1 e la “Guida per la Qualità degli interventi” dell’ elaborato G2 , è  lo strumento inserito nelle NTA con la finalità di salvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del patrimonio storico di Roma. La nuova formulazione adottata annulla e svuota  ogni riferimento, contenuto ed efficacia delle indicazioni della Qualità, attribuendo valore esclusivo e prevalente alle norme di Tessuto, che consentono  interventi anche  molto incongrui, fino alla demolizione e ricostruzione di edifici non tutelati da un vincolo puntuale della Soprintendenza statale. Nei tessuti medievali, rinascimentali, dell’800 e di inizio novecento, edifici come conventi seicenteschi, “villini” anni ’20, archeologia industriale  e opere dei grandi autori dell’architettura moderna potranno essere modificati o distrutti a discrezione delle esigenze del profitto immobiliare. Persino alcune  restrizioni  che erano ancora presenti  nella Proposta di delibera della Giunta del 13 giugno 2023  sono state cancellate da emendamenti approvati in Assemblea Capitolina. Spicca l’esempio che si trova nell’”Art. 26 Tessuti di origine medievale” ma che è ripetuto in molti altri tessuti  storici:  nella versione della Giunta prevedeva che  “la ristrutturazione edilizia  con demolizione e ricostruzione  di edifici realizzati successivamente al piano regolatore del 1983” fosse ammessa solo  su edifici  “che hanno impropriamente alterato, attraverso sostituzioni e completamenti, le regole tipomorfologiche e compositive del tessuto storico”. Quella limitazione è scomparsa nella versione adottata in Assemblea, aprendo quindi a abbattimenti e trasformazioni indiscriminate nel centro storico e nella Città storica. E   per gli edifici in Carta per la qualità nella Città consolidata e nella Città da ristrutturare  non sono nemmeno previste la “verifica dell’interesse storico-architettonico degli edifici esistenti” e il parere della Sovrintendenza capitolina.vedi le modifiche all’sono abrogati i commi 2-4-7, modificati i commi 3, 5,6,8,9,10,11,12, è aggiunto il comma 3 bis (nella delibera di Giunta 2023: comma 2 -4 – 5-6 abrogati  – modificati commi 3 -7 -9 -10-11-12) 

(7) 12 dicembre 2025 l’Assemblea Capitolina approva la 230ª Proposta (Dec. G.C. n. 163 del 20 novembre 2025) Disposizioni attuative per interventi di rigenerazione urbana e per il recupero edilizio ai sensi dell’art. 1 comma 2 bis della legge Regionale n. 7/2017, come modificata dalla legge Regionale n. 12/2025 S (vedi )

(8) vedi   – (26 settembre 2024)vedi: Vai a  14 ottobre 2024

vedi (dopo l’approvazione)

(9) vedi

(10)

(11) 2)  CENTRI COMMERCIALI ANCHE NEI TESSUTI  MEDIEVALI E RINASCIMENTALI – Nel centro storico occorre rinforzare il commercio di vicinato e impedire la proliferazione indiscriminata di strutture di vendita di 1000 mq

Anche Art. 25 – Art. 26- Art. 27- Art. 28- Art.29 – Art.30

Art. 26 . Tessuti di origine medievale (e in tutti i tessuti della Città storica)  La Proposta di Delibera della Giunta del 13 giugno 2023  permetteva l’accorpamento di unità immobiliari ricadenti in diverse unità edilizie adiacenti solo al piano terra  e per le destinazioni commerciali nella Città storica manteneva  la limitazione delle NTA vigenti  di una  superficie massima  di 250 mq. Le modifiche introdotte dall’Assemblea Capitolina moltiplicano per quattro la superficie di vendita massima e stabiliscono la  possibilità di accorpamento senza limitazioni anche nel cuore di Roma,   con il rischio, da un lato  della distruzione dei caratteri architettonici nei tessuti storici della città, dall’altro della   proliferazione di strutture di vendita fino a 1000 mq, con un’alterazione irreversibile dell’identità dei quartieri e del tessuto sociale(e il riferimento a “ più specifiche e ulteriori previsioni contenute nel Regolamento per l’esercizio delle attività commerciali e artigianali nel territorio della Città storica” appare poco rassicurante).

(12) vedi