Foto AMBM 28 2 2026

Il Dossier di Carteinregola sulla vicenda degli ex Mercati Generali

La destinazione degli ex Mercati generali sull’Ostiense, VIII municipio, da mesi  è uno dei fronti più caldi dei conflitti che vedono contrapposti cittadini e realtà territoriali  e Amministrazione capitolina. Una trasformazione di un pezzo di città pubblica cominciata più di vent’anni fa e mai conclusa,  su cui incombe un progetto  nel quale  la stragrande maggioranza delle funzioni sono destinate al profitto, con  ben pochi vantaggi pubblici e una concessione  a privati per 60 anni. Carteinregola si schiera dalla parte di chi chiede a gran voce di fermare l’operazione e di ripensare a un progetto di autentico  interesse pubblico, insieme alla cittadinanza.

SOMMARIO

La concessione riguarda un’estesa area di proprietà comunale – 8,5 ettari – nel cuore della città, a pochi passi da Piramide e dalla stazione Roma-Lido,   un progetto che si trascina da 27 anni –  tanti  sono trascorsi dalla prima delibera di Consiglio comunale – passando attraverso 5 consigliature: Sindaco Veltroni (centrosinistra), Sindaco Alemanno (centrodestra), Sindaco Marino (centrosinistra), Sindaca Raggi (Movimento Cinque Stelle), Sindaco Gualtieri (centrosinistra).

Nel 1999 il Consiglio Comunale approva il Progetto Urbano Ostiense Marconi  che prevede di trasformare lo storico  complesso mercatale – poi spostato a Guidonia nel 2002 – destinandolo a “servizi pubblici, verde, attrezzature ed infrastrutture” con “l’inserimento di funzioni urbane universitarie”, per poi virare,  dopo la rinuncia della vicina Università Roma Tre, su “ un nuovo centro di aggregazione giovanile, nel quale, a fianco di attività formative e culturali”  sia“proposta un’ampia gamma di attività ricreative e di intrattenimento, con l’obiettivo di creare luoghi di incontro per la comunità”. Con quella prospettiva si istituisce  una nuova sottozona urbanistica del Piano Regolatore “M7- area degli Ex Mercati Generali”,  destinata a servizi generali e locali sia pubblici che privati.

Nel  2003 è pubblicato il bando di gara, che si conclude con l’assegnazione  della  concessione al Raggruppamento Temporaneo di Impresa (RTI) guidato da  Lamaro Appalti S.p.A. (in seguito la RTI si trasformerà in  Sviluppo Centro Ostiense S.r.l., ), nel 2006 è stipulata la convenzione, che prevede  “l’ obbligo di concludere i lavori entro dicembre 2015”– , obbligo mai  rispettato, dato che “a oggi risulta realizzato solo il 25,7% dell’opera”-  e un canone annuo per il Comune  di 165.000 euro –  mai versati, dato che sarebbe scattato  “al completamento del 30% dei lavori”.

ex mercati progetto 5 10 2005 da archilovers

Comincia così una lunga storia, fatta di ripetute richieste di modifiche e integrazioni avanzate dal concessionario, con aumento dell’importo dell’intervento, spostamento dei termini di conclusione dei lavori, ridistribuzione delle volumetrie e cambi di destinazione, a fronte di una progressiva riduzione dei vantaggi pubblici e dei servizi per la cittadinanza.

A scorrere la cronologia della vicenda  e a leggere  gli  atti amministrativi che si sono susseguiti, colpisce che ogni nuova proposta del concessionario sia stata accettata dalle diverse Amministrazioni  con motivazioni che facevano proprie  quelle del privato,  in particolare quelle riguardanti la remuneratività dell’intervento.

Nel 2009 è approvato il progetto definitivo,  ma poco dopo il Concessionario  “chiede l’affidamento in proprio favore dei lavori relativi all’edificio “E”, prima escluso dall’intervento, che viene inserito nel 2010 con una “Variante innovativa”, che l’amministrazione approva il 2 agosto 2012 in cambio di  “nuovi oneri assunti dal Concessionario per la progettazione ed esecuzione dei lavori di riqualificazione dell’edificio “E” e degli interventi sulla viabilità esterna”.

“Per garantire il riequilibrio del piano economico-finanziario…vista l’impossibilità di un aumento della S.U.L. e delle volumetrie previste dal P.R.U. Ostiense-Marconi” si effettua  “una rimodulazione delle funzioni previste all’interno di alcuni edifici…e una revisione dei limiti quantitativi percentuali delle funzioni fissati nel  2003”, considerati  “adeguamenti funzionali” che “appaiono indispensabili per far fronte ai mutamenti urbani e alle trasformazioni sociali ed economiche medio tempore intervenuti, poiché in caso contrario, consistenti spazi del complesso rischierebbero di essere sottoutilizzati, compromettendo pesantemente la redditività dell’investimento sorretta esclusivamente dai risultati della gestione”.

 La nuova convenzione integrativa “modifica  parzialmente l’oggetto delle opere da eseguire, elevandone l’importo, modificandone le tempistiche, spostando  il decorrere  della durata della concessione dalla stipula della variante (2.8.2012) mentre le opere, come modificate, dovrebbero essere completate e messe in funzione entro il dicembre 2015“.  I “servizi per la cultura e il tempo libero” che da  Bando e Delibera di Consiglio comunale dovevano essere non inferiori al 35% della superficie,  scendono al 27,69% e lì restano in tutti gli atti  successivi, fino a oggi.

Rendering da slide progetto 2015

Ma tali modifiche  non bastano: a  settembre 2013  il Concessionario presenta una nuova istanza all’Amministrazione che a suo dire  risponde alla  “necessità di rimodulare le destinazioni funzionali al fine di ristabilire l’equilibrio economico-finanziario del progetto; l’istanza è motivata dalle mutate condizioni di mercato sia in senso ampio e generale sia specifiche in relazione al contesto territoriale”. La rimodulazione prevede una riduzione dei“servizi per la ristorazione” e dei “servizi per il terziario”, a fronte di un incremento della destinazione commerciale, dal previsto “massimo 35%” a più del 45% della superficie; è inserita  anche una percentuale destinata a “residenze universitarie” del 5,85%, a prezzi calmierati.

Tale “Proposta di adeguamento” del progetto del concessionario, approvata dalla Giunta Marino però non raggiunge l’approvazione dell’Assemblea capitolina, e la pratica viene ereditata dalla successiva Giunta  Raggi, che, a parte l’aggiornamento del Piano Economico Finanziario, lascia immutate le destinazioni previste  e nel settembre 2017 approva il progetto definitivo della Seconda Variante,   autorizzando  la stipula di una seconda convenzione integrativa.

Stipula che non avverrà mai, per cause non esplicitate negli atti ufficiali, ma di cui si trovano cenni nella Deliberazione del 2022 dell’ANAC , nella quale  l’Autorità Nazionale Anticorruzione riferisce:“Gli atti approvativi della seconda variante hanno dato luogo ad una serie di vicende giudiziarie, anche di rilievo penale (…) sono emerse concrete criticità nei rapporti tra la concessionaria e la subconcessionaria”

L’ANAC comincia a occuparsi della vicenda degli ex Mercati Generali nel gennaio 2022,  e nel successivo settembre invia al Comune di Roma una Deliberazione contenente numerosi rilievi riguardanti “le criticità emerse dall’istruttoria” invitando  il Comune a “comunicare le determinazioni assunte in proposito”. Nel dettagliato documento si fa  presente,  oltre al“grave ritardo nella esecuzione dell’opera”, la “illegittimità della seconda variante”, vista la  notevole divergenza  del progetto con  quanto era stato previsto  dal bando del 2003 ,  che renderebbe  necessaria  una nuova gara di evidenza  pubblica. Per ANAC “le motivazioni a base della variante appaiono plasticamente tese a soddisfare esigenze del concessionario, consistenti nel recupero dell’investimento mediante la successiva gestione dell’opera. Tuttavia, tali mutate esigenze si riferiscono ad una diversa valutazione delle condizioni di mercato, che avrebbero consentito al concessionario il recupero dell’investimento (che è rischio assunto dal concessionario). Pertanto risulta inammissibile e illegittima una variante che modifichi in modo sostanziale l’opera originaria, dovendo in tal caso procedersi ad un nuovo affidamento (…)” . E,  sottolinea l’Autorità, “il mutamento delle condizioni di mercato, soprattutto tenuto conto della durata mediamente lunga di una concessione, è elemento fisiologico del rapporto che non giustifica ex se una modifica della concessione” , tanto più che, come evidenziato  nell’articolo 4 della convenzione in essere dal 2003, tali modifiche potevano essere introdotte solo “…in presenza di circostanze di fatto di diritto imprevedibili non presenti nell’ambito dell’offerta nell’ambito della fase di aggiudicazione della Concessione, comunque tali da determinare in ambo i  casi variazioni degli elementi descritti ed  inclusi nel Piano Economico e Finanziario asseverato e presentato in sede di gara”.

Conclude ANAC che  la seconda variante “non risponde a nessuna esigenza del concedente e  non è stata ricondotta a nessuna delle tassative ipotesi previste dalla normativa di riferimento” e invita il Comune a comunicare  “le  proprie determinazioni in merito alle criticità rilevate”, entro  il termine del 5 maggio 2023.

La Giunta Gualtieri, a cui va riconosciuto il trovarsi in una – scomoda  – posizione determinata dall’eredità delle scelte delle amministrazioni precedenti, avrebbe avuto la possibilità di riprendere in mano la situazione e, ripartendo  dai rilievi dell’ANAC, di riportare al centro dell’intervento  l’obiettivo che aveva “dato il la” all’operazione: la riqualificazione di un pezzo di città pubblica, che all’interesse pubblico e ai bisogni dei cittadini avrebbe dovuto principalmente rispondere.

Rendering dal sito di Roma Capitale 2025

Invece l’Amministrazione Gualtieri ha preferito rimanere nel solco tracciato in precedenza, lasciando al soggetto privato il compito di rinunciare alla “seconda variante innovativa” e a presentare una Proposta di revisione della concessione, di cui  prende atto, limitandosi a  revocare  il progetto approvato dalle precedenti giunte in quanto “non è più di interesse per l’Amministrazione”.  

Con la nuova proposta progettuale preliminare presentata il  13 dicembre 2022 il  concessionario manifesta l’intenzione di   “realizzare un Campus studentesco capace di soddisfare il crescente fabbisogno di residenze universitarie e di creare un nuovo popolo cittadino dedicato ai giovani studenti preservando gli spazi e le funzioni destinate a cultura e  tempo libero senza modificare le funzioni e le dotazioni e attrezzature pubbliche precedentemente previste” . Con la Delibera di Giunta n. 155  del  5 maggio 2023 la Giunta  dichiara le motivazioni  dell’archiviazione del vecchio progetto e dell’ingresso del nuovo, oltre alla risposta ai rilievi dell’ANAC,  con le sempiterne motivazioni dell’interesse del Concessionario, che   avrebbe la necessità di  ridurre   “i servizi per il commercio” il cui incremento adesso è  considerato  “non irrilevante – cioè “eccedente” – rispetto ai limiti quantitativi previsti in fase di gara”. Ma soprattutto – considera la Giunta –  “anche in ragione della pandemia da COVID-19 e del conflitto in corso in Ucraina si registra una flessione dell’interesse al commercio fisico ed in particolare alle grandi strutture di vendita” a cui aggiunge l’interesse  a  “scongiurare situazioni che potrebbero andare a detrimento degli esercizi commerciali di quartiere già provati dalle conseguenze dei citati eventi straordinari”(esercizi di quartiere di cui fino ad allora nessuno si era interessato).

Specchietto riassuntivo destinazioni a cura di Carteinregola

Ma soprattutto è piuttosto indicativo della linea della Giunta Gualtieri rispetto agli ex Mercati Generali il passaggio della citata Delibera dove si indica  quali sono gli aspetti nei quali  la Giunta considera che sia “potenzialmente ravvisabile” il  pubblico interesse,  “inteso come l’interesse proprio della pluralità e collettività di individui che costituiscono la comunità dei cittadini romani”. Sono  un elenco di 4: al primo posto “l’opportunità di garantire un’imponente riqualificazione urbana nell’area degli Ex Mercati Generali sulla via Ostiense in grado di costituire una nuova centralità della città con potenziali ritorni di immagine, incremento dei turismo a livello cittadino in un  contesto che presenta molte criticità”, a cui segue  “la realizzazione di nuovi edifici e la ristrutturazione di quelli esistenti, parte dei quali destinati a funzioni pubbliche e già acquisiti nella disponibilità dell’amministrazione comunale e sui quali la concessionaria garantirà la manutenzione straordinaria per l’intera durata della concessione”;  quindi “la potenziale creazione di un significativo indotto occupazionale”, chiudendo con la possibilità “di realizzare gli interventi …in termini più rapidi di quelli che occorrerebbero nel caso  se si decidesse di azzerare la procedura fin qui posta in essere e dare avvio ad un nuovo procedimento di affidamento”. A questo  si aggiunge più oltre la considerazione  dell’ “ulteriore difficoltà di reperire le risorse necessarie al ristoro delle ingenti spese fin qui sostenute dall’attuale concessionario”.

“Potenziali ritorni di immagine”, “incremento dei turismo”, “difficoltà a  reperire le risorse per rimborsare le spese già sostenute”, argomenti e linguaggio che non ci si aspetterebbe di trovare  sulla bandiera dell’interesse pubblico issata da un’amministrazione capitolina e da un  Municipio che pubblicamente  si avvalgono di ben altri slogan, soprattutto se si riferiscono  alla trasformazione di un enorme pezzo di città pubblica.

Quanto al  sempiterno appello ai posti di lavoro, che naturalmente rispettiamo profondamente, troppo spesso abbiamo visto essere il jolly/ foglia di fico di  operazioni ad alto tasso di profitto privato promosse  da amministrazioni di vario colore politico. Nell’elenco non manca nemmeno l’accenno al rischio contenzioso, anche se già  la deliberazione ANAC del 2022 in più passaggi aveva sottolineato il mancato rispetto delle tempistiche da parte del concessionario e le sue responsabilità  nell’eccessivo prolungamento della procedura.

L’ANAC comunque fin dal maggio 2023 prende atto  del “sostanziale adeguamento” delle raccomandazioni fornite dall’Autorità”, poi ancora nel gennaio 2024 e nell’agosto 2024, quando comunica che “il Consiglio dell’Autorità ha preso atto dell’effettivo superamento delle principali criticità evidenziate e riconosce  l’intendimento dell’amministrazione di proseguire e di dare nuovo impulso alla realizzazione dell’opera nell’alveo delle condizioni originarie, anche progettuali, previste dal bando di gare dal contratto di concessione”.

Pur nel rispetto del  parere istituzionale,  non siamo d’accordo con il giudizio dell’Autorità, perché, come il Comitato civico per la tutela dell’area degli ex Mercati generali e molte altre associazioni, cittadini e comitati,  riteniamo che anche il nuovo progetto tirato fuori dal cappello dal concessionario, il “Campus studentesco”  abbia ben poco di interesse pubblico, nel merito e nel metodo.

Illustrazioni dalla Relazione illustrativa del progetto di studentato

Nel merito, va innanzitutto osservato che la  destinazione “residenze collettive quali studentati”  non è prevista nella sottozona M7 e che  all’art. 6 delle VIGENTI Norme Tecniche del Piano Regolatore   gli studentati rientrano nella categoria “residenziale” e  non “turistico ricettiva” . Tuttavia le modifiche alle  NTA adottate con Delibera di AC l’11 dicembre 2024,  pur lasciando la stessa suddivisione,  introducono una modifica all’Art. 6 che, se mantenuta, cambierà le prospettive delle destinazioni di questa trasformazione (e di molte altre proposte che  potrebbero essere avanzate da privati): infatti nella categoria delle destinazioni d’uso b)Turistico-ricettive nella delibera adotatat è stata  inserita la sottocategoria b2) strutture ricettive extra-alberghiere – in cui rientrano  “ostelli per la gioventù e studentati (con personale e servizi comuni di assistenza alla clientela) , che è proprio la fattispecie del nuovo progetto, come del resto della maggior parte degli studentati privati che si stanno realizzando  in città , in cui sono presenti “servizi” di varia natura oltre all’alloggio.

Una funzione, lo studentato, che, già introdotta in misura contenuta –  5,85% della superficie  –  nella seconda variante del 2014, nel nuovo progetto è  lievitata fino a decuplicarsi e a occupare  più della metà della superficie, il 61,13%.

E qui va subito chiarito un equivoco: gli “studentati” realizzati su una proprietà pubblica possono ricoprire un interesse pubblico solo se sono destinati a tutti gli studenti a prezzi calmierati, magari con quote ulteriormente abbattute per i meritevoli meno abbienti. Qui invece parliamo di alloggi di lusso affittati a prezzi di mercato, che solo per il 20% delle unità, si dichiarano destinate ad “affitti calmierati”, ma che anche in quel caso prevedono 500 euro al mese a posto letto (in camera doppia, escluso IVA ed eventuali servizi ad hoc”). Con la beffa di un calcolo del prezzo abbattuto che prende come termine di paragone  le rette di studentati privati di alta fascia e in altre zone ben più prestigiose.

E va detto  detto che invece il progetto della  seconda variante (poi non approvato)  prevedeva quantomeno che tutti gli alloggi studenteschi fossero a un prezzo concordato, inferiore del “30% “rispetto all’importo medio richiesto dal mercato per struttura analoga nella stessa zona urbana di cui fa parte il complesso” (anche  le strutture sportive dovevano essere “ assoggettate al regime delle tariffe agevolate e/o all’ uso gratuito da parte delle scuole …”)

Infine: nella Deliberazione della Giunta capitolina n. 334 dell’8 agosto 2025, si legge che si “autorizza alla stipula della nuova convenzione integrativa” “mediante la quale si preveda (…) l’obbligo di destinare lo studentato all’uso esclusivo degli studenti universitari almeno durante i dieci mesi di durata dell’anno accademico e per l’intera durata della concessione”. Quest’ultima specificazione non l’abbiamo ritrovata nella convenzione poi stipulata

Invece l’Amministrazione considera  la “Revisione progettuale” del concessionario   in linea con “l’originaria idea dell’amministrazione per l’area” con  “la trasformazione del complesso in un nuovo Centro di Aggregazione giovanile nel quale, a fianco di attività formative e culturali,  sia proposta un’ampia gamma di attività ricreative e  di intrattenimento, con l’obiettivo di creare un’offerta di luoghi di incontro altamente qualificata”.

riepilogo a cura del Comitato Civico per la tutela dell’area degli ex Mercati

Ma di quali giovani e di quali studenti stiamo parlando? Di cittadini – a partire dai meno abbienti – o di clienti? Perché la differenza tra un pezzo di città rigenerato per la collettività e  non per il profitto o per offrire servizi ai più ricchi  dovrebbe prevedere la maggior parte delle strutture accessibili gratuitamente o a prezzi accessibili.

Il Comitato civico ha calcolato che  solo una esigua parte degli spazi, circa il 6% della SUL totale di progetto, sarà fruibile gratuitamente dai cittadini.

Riguardo al metodo,  va detto che il dialogo con il territorio, prima delle decisioni irreversibili, anche in questo caso è stato inesistente. Nessuna partecipazione, e nemmeno informazione, agli abitanti  per condividere la nuova proposta; solo un’ iniziativa poco pubblicizzata  per illustrare  al pubblico il progetto pochi giorni prima  dell’approvazione dell’interesse pubblico da parte dell’Assemblea Capitolina.  Quando si è sparsa la voce,  e  i cittadini si sono mobilitati chiedendo un  confronto prima della sottoscrizione della seconda convenzione integrativa,  sono stati ignorati e il Comune ha proceduto  alla stipula con il concessionario il 10 novembre 2025. Sono persino state autorizzate le ruspe, che  nel gennaio scorso hanno cominciato a distruggere l’area naturalistica che nel frattempo si era formata nella zona  intorno a stagni creati dalle falde sotterranee. Con il montare delle proteste poi, il Comune ha aperto a un confronto organizzando dei tavoli,  troppo tardivo per essere preso sul serio, e troppo bloccato dagli impegni già presi con il concessionario per poter ricostruire speranze e fiducia.

Una manifestazione enormemente partecipata ha sfilato il  28 febbraio per le strade che circondano gli Ex Mercati, riuscendo a riunire i tanti comitati cittadini che difendono i propri territori da interventi che, come questo, hanno ben poco di interesse pubblico e molto di operazioni private dei soliti fondi immobiliari.

L’ultimo atto è una diffida inviata al Comune il 15 aprile 2026, dove i cittadini del Comitato Civico  sollevano  una serie di obiezioni, di cui la principale è che,  in quella che viene descritta  come una  semplice revisione dell’opera originaria, “il 1461,13% della SUL disponibile interesserà un’attività inesistente nelle indicazioni del bando di gara e nella prima variante innovativa”. Si precisa anche che non è rispettata nemmeno   “la percentuale dell’attività per cultura e tempo libero” che resta al 27,69%,  oltre 7 punti sotto  quella minima prevista  dal bando (35%).  Tra i tanti punti sollevati dal  lungo elenco di aspetti critici anche la mancata attivazione del Processo Partecipativo previsto dal Regolamento comunale fin dal 2006 e del “dibattito pubblico “ previsto dal Codice dei contratti pubblici,a cuisi aggiungono “i danni ambientali cagionati”. La diffida si conclude con la richiesta di revocare in autotutela gli atti amministrativi assunti in violazione delle normative citate.

Come Carteinregola chiediamo, come detto in apertura, che il progetto sia sospeso e sia rimesso sui binari di una trasformazione di un pezzo  di città pubblica all’insegna dell’interesse pubblico e dei bisogni delle persone, soprattutto di quelle meno privilegiate. E che tale trasformazione sia portata avanti all’insegna della trasparenza, dell’informazione e della partecipazione delle cittadine  e dei cittadini, come una Amministrazione che si dice democratica ha il dovere di realizzare sempre, e non solo scrivere nei programmi elettorali. 

Come ha osservato Sarah Gainsforth nella conferenza stampa del 15 aprile 2026: non è possibile che in tutti questi anni si sia messo mano al progetto per andare incontro alle esigenze di redditività del concessionario privato rispetto ai cambiamenti delle condizioni di mercato e che i cittadini non abbiamo mai avuto voce in capitolo sulle esigenze del territorio, anche alla luce dei cambiamenti intercorsi in vent’anni , a partire da quelli climatici.

a cura di Anna Maria Bianchi Missaglia

28 aprile 2026

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Per osservazioni e precisazioni scrivere a laboratoriocarteinregola@gmail.com

NOTE

sottozona urbanistica del Piano Regolatore “M7- area degli Ex Mercati Generali” integrata  all’art. 14 delle N.T.A. del P.R.G.;

il 7 novembre 2003 il  Bando di gara  è pubblicato in Gazzetta Ufficiale –il Dipartimento VI Urbanistica avvia la procedura di gara di licitazione privata ai sensi dell’art.89 del dell’affidamento in concessione amministrativa del complesso degli Ex Mercati Generali subordinando l’aggiudicazione al perfezionamento dell’Accordo di programma

Il 14 novembre 2006 è stipulata la Convenzione – (rep. 9612) Registrata all’Agenzia Entrate Roma 1, il 21/11/2006 n. 14346 serie 1- tra Comune di Roma e Lamaro Appalti S.p.A. (mandataria R.T.I.) con oggetto: concessione parte complesso Ex Mercati Generali.

Dalla Deliberazione ANAC 14 settembre 2022: “…in sede di convenzione, l’importo presunto dell’intervento, da eseguirsi a totale cura e spese del concessionario, è stato stimato in Euro 142.543.230,00, oltre I.V.A. e compresi gli oneri della sicurezza (art. 13 della convenzione)”(dalla DGC 144/2009)  La Concessione prevede l’ obbligo di concludere i lavori entro dicembre 2015. Nella deliberazione dl 2022 l’ANAC rileva che “a oggi risulta realizzato solo il 25,7% dell’opera. Al completamento del 30% dei lavori scattava un canone annuo al Comune di 165.000 euro, mai versati.

Cit. Deliberazione ANAC 14 settembre 2022

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7 maggio 2009 Deliberazione Giunta Capitolina n. 144 Approvazione del progetto definitivo dei lavori di riconversione funzionale in un “Centro di Aggregazione Giovanile” di una parte del complesso degli ex Mercati Generali in Via Ostiense, in concessione alla Sviluppo Centro Ostiense S.r.l. Importo complessivo di Euro 191.366.353,99, oltre I.V.A. 10% (Protocollo N. 5964 del 27/04/2009)

3 luglio 2009 il Concessionario “sulla base di quanto previsto da Bando” con istanza (prot. n. 12510) “chiede l’affidamento in proprio favore dei lavori relativi all’edificio “E” mediante procedura negoziata senza pubblicazione di bando di gara ai sensi dell’art. 147 D.Lgs. n. 163/2006, con contestuale inclusione anche di detto edificio nella concessione e conseguente aggiornamento del Piano economico-finanziario dell’investimento ai sensi dell’art. 4 della Convenzione del14 novembre 2006” (da Deliberazione 68/20012)

maggio 2011 l’U.O. Città Storica del Dipartimento Urbanistica chiede (prot.n. 9500) al Concessionario “di manifestare la propria disponibilità anche per la eventuale realizzazione delle seguenti opere: 1. tratto stradale di allaccio del Complesso degli Ex Mercati Generali alla viabilità ad uso pubblico già realizzata nell’ambito della Convenzione “Argonauti”; importo stimato di Euro 1.200.000,00; 2. 3. sistemazioni superficiali su Via F. Negri; importo stimato di Euro 900.000,00; sistemazioni superficiali su Via Ostiense per il tratto antistante l’area di concessione importo stimato di Euro 900.000,00” (da Deliberazione Giunta Capitolina n. 68/2012) il 13 giugno 2011 il Concessionario si rende disponibile (prot. n. 12459) e il 26 luglio 2011, presenta una Proposta. di Variante Innovativa avente ad oggetto:

a) i lavori di riqualificazione dell’edificio “E”, con la ricollocazione delle funzioni pubbliche ivi originariamente previste (biblioteca comunale, Uffici pubblici, centro anziani spazi pubblici composti da un’area conferenze e tre sale da riunione) in altri edifici del Complesso, fatta eccezione per il centro ricreativo rimasto nell’edificio“E”, lavori sulla viabilità esterna  e vari altri interventi di rimodulazione

b) l’assimilazione delle destinazioni dell’edificio “E” a quelle degli altri edifici del“Recinto”;

c) i lavori di sistemazione e riassetto della viabilità esterna al Complesso (…)

d) le sistemazioni superficiali di Via Negri e della Via Ostiense per il tratto antistante (…)

e) la riorganizzazione funzionale dell’edificio “X” di nuova realizzazione nell’area sud-est del Complesso, compatibile con le caratteristiche del Complesso e con le funzioni già in esso previste, in modo da incrementare la redditività dell’investimento ed ottenere il riequilibrio del Piano Economico Finanziario, tenuto conto dei nuovi oneri assunti dal Concessionario per la progettazione ed esecuzione dei lavori di riqualificazione dell’edificio “E” e degli interventi sulla viabilità esterna in precedenza indicati;

All’Art. 4   della Convenzione sottoscritta il  14 novembre 2006 “Corrispettivo della concessione – canone di concessione” si legge : “…qualora l’amministrazione voglia apportare modificazioni alla presente convenzione, ovvero  in presenza di circostanze di fatto di diritto imprevedibili non presenti nell’ambito dell’offerta nell’ambito della fase di aggiudicazione della Concessione, comunque tali da determinare in ambo i  casi variazioni degli elementi descritti ed  inclusi nel Piano Economico e Finanziario asseverato e presentato in sede di gara, le Parti si danno reciprocamente atto della volontà di discutere e valutare tali evenienze allo scopo di porre in essere tutte le misure necessarie ed adeguate e raggiungere il ri-equilibrio economico finanziario del progetto“.

Vedi nota 10 maggio 2011 (prot.n. 9500)  dell’U.O. Città Storica del Dipartimento Urbanistica al Concessionario

Dalla nota del  10 maggio 2011 l’U.O. Città Storica del Dipartimento Urbanistica (prot.n. 9500): l’’aumento delle superfici riservate al terziario e la diminuzione di quelle per la cultura e il tempo libero che tuttavia nel loro insieme, se si considera l’aggiunta di quelle relative all’edificio “E”, non alterano in misura sensibile la quota percentuale del 50% indicata nel bando;

da Deliberazione 218/2025 La Concessionariaha rappresentato all’Amministrazione la necessità di rimodulare le destinazioni funzionali al fine di ristabilire l’equilibrio economico-finanziario del progetto; l’istanza – motivata dalle mutate condizioni di mercato sia in senso ampio e generale sia specifiche in relazione al contesto territoriale di immediato interesse – era ritenuta condizione imprescindibile per continuare nell’attuazione delle opere previste;

De Delibera ANAC   del 14 settembre 2022

…la Concessione, infatti, fu sottoscritta dal Comune di R. nel novembre 2006 con obbligo di concludere i lavori entro dicembre 2015. Ad oggi risulta realizzato solo il 25,7% dell’opera. Al completamento del 30% dei lavori scattava un canone annuo al Comune di 165.000 euro, mai versati.

(…) In un contratto di concessione di opere pubbliche, il rischio del recupero dell’investimento è valutato in sede di offerta ed è assunto dal concessionario sulla scorta delle condizioni (es.: opera, mercato, modalità di gestione) poste a base di gara. Pertanto, il mutamento delle condizioni di mercato, soprattutto tenuto conto della durata mediamente lunga di una concessione, è elemento fisiologico del rapporto che non giustifica ex se una modifica della concessione. Nel caso di specie, dunque, le parti non hanno indicato la fattispecie di riferimento, tra quelle previste dalla norma, giustificante l’adozione della variante, né tale fattispecie è emersa dagli atti esaminati. Al riguardo, va ricordato che la richiesta di variante è stata formulata dal concessionario nel 2013, quando i lavori avevano subito già un gravissimo ritardo (come detto, i lavori dovevano completarsi nel dicembre 2015): di talché le mutate esigenze del mercato appaiono comunque in larga parte imputabili ai ritardi accumulati dal concessionario.

Quanto all’interesse pubblico (che deve giustificare l’adozione di una variante), Anac osserva che non va confuso l’interesse pubblico alla realizzazione dell’opera (rimasta immutato nel tempo) con l’interesse pubblico alla realizzazione e al godimento di una opera diversa, rispetto a quella originariamente posta a base di gara: solo quest’ultima eventualmente giustificherebbe l’adozione di una variante.

Le motivazioni a base della variante appaiono plasticamente tese a soddisfare esigenze del concessionario, consistenti nel recupero dell’investimento mediante la successiva gestione dell’opera. Tuttavia, tali mutate esigenze si riferiscono ad una diversa valutazione delle condizioni di mercato, che avrebbero consentito al concessionario il recupero dell’investimento (che è rischio assunto dal concessionario).
Pertanto risulta inammissibile e illegittima una variante che modifichi in modo sostanziale l’opera originaria, dovendo in tal caso procedersi ad un nuovo affidamento.

Secondo il Comune di R. non ci sarebbero i presupposti dell’autotutela annullatoria o revocatoria (non sussistendo una diversa valutazione dell’interesse pubblico alla realizzazione dell’opera). Pertanto, per l’Amministrazione comunale, l’eventuale risoluzione contrattuale darebbe luogo a un contenzioso rilevante.
I lavori sono infatti fermi da oltre cinque anni, dal 2016, e ciò – scrive Anac – sembra solo compromettere il primario interesse pubblico alla realizzazione dell’opera. Nemmeno la progettazione esecutiva della seconda variante (approvata con determina dirigenziale) è stata poi contrattualizzata, rendendo ciò oggettivamente grave e ingiustificabile da parte del Comune di R.

Dalla  DGC 66/2015   “Servizi per il commercio” che passano dal 35,00% al 45,63% della S.U.L. complessiva, di cui il 37,73% per il “Netto Vendita” e il 7,90% per le Superfici Accessorie“

5 novembre 2014 la Concessionaria “Sviluppo Centro Ostiense S.r.l.” presenta la seconda emissione della seconda proposta preliminare di adeguamento del progetto, al fine di riequilibrare il livello economico e finanziario dell’intervento che prevede: variazioni architettoniche:la riqualificazione degli spazi pubblici del Complesso con una serie di piazze (9) (…) la modifica del sistema di edifici commerciali a blocchi isolati con un assetto unitario e galleria pedonale coperta; un nuovo impianto planimetrico del Recinto riduzione delle altezze degli edifici verso la Ferrovia Roma Lido; una rampa aggiuntiva, su Via Ostiense, di accesso ai parcheggi interrati.; variazioni delle destinazioni d’uso: l’inserimento della funzione turistico-ricettiva avente S.U.L. pari a 5.000,00 mq. a vocazione studentesca per ridare vigore al progetto iniziale denominato “Città dei Giovani”. Come da nota esplicativa allegata al PEF: “… La struttura ricettiva prevista dovrà avere come utente finale privilegiato lo studente universitario fuori sede, cui dovrà essere garantito, per il periodo dell’anno coincidente con le attività didattiche previste dagli Atenei di riferimento, una tariffa agevolata rispetto all’importo medio richiesto da analogo mercato di riferimento per la locazione del posto letto nella zona di cui fa parte il Complesso.”; lo spostamento degli spazi a canone calmierato, pari a 1.500 mq., precedentemente computati nei “servizi per il terziario”, che con la nuova variante vengono, inseriti nella destinazione “servizi per la cultura e il tempo libero”; -il reperimento su Via Francesco Negri dei parcheggi pubblici esterni (…)da Deliberazione 66/2015)

13 marzo 2015 Deliberazione della  Giunta Capitolina n. 66 con la quale “la giunta capitolina accoglie l’istanza di riequilibrio economico finanziario del concessionario approvando con prescrizioni la proposta preliminare di adeguamento del progetto” La Deliberazione approva con prescrizioni la Proposta di adeguamento del progetto del concessionario

15 settembre 2017 Deliberazione n. 199 della Giunta capitolina Complesso degli ex Mercati Generali siti in Roma in Via Ostiense. Approvazione del Progetto Definitivo di 2a Variante che approva il progetto definitivo e autorizza la stipula della seconda convenzione integrativa (Che non sarà poi mai sottoscritta) (

14 settembre 2022  Anac, con la  avanza numerosi rilievi al Comune riguardo e invita il Comune di Roma a comunicare all’Autorità  le determinazioni assunte in ordine ai profili di criticità segnalati

Dalla  Delibera ANAC    del 14 settembre 2022

Gli atti approvativi della seconda variante hanno dato luogo ad una serie di vicende giudiziarie, anche di rilievo penale, che hanno condotto all’. Neanche l’attivazione di tale procedimento – concluso in data 15.1.2021 – ha consentito di addivenire alla contrattualizzazione della seconda variante attuativa, in quanto sono emerse concrete criticità nei rapporti tra la concessionaria e la subconcessionaria

De Delibera ANAC    del 14 settembre 2022

La variante è stata richiesta dal concessionario (in data 18.9.2013), cioè il Raggruppamento di imprese, al fine di adeguare l’opera alle mutate esigenze del mercato mutate, per garantire il recupero dell’investimento e ha comportato l’ampliamento delle aree date in concessione, rispetto a quelle destinate ad uso pubblico: in particolare l’ampliamento delle aree commerciali e di parcheggi, nonché l’introduzione di aree turistico ricettive. Ciò ha elevato il valore del contratto di oltre il 60%, rispetto a quello iniziale: l’importo della concessione, infatti, in seguito alla seconda variante, sarebbe elevato a 233.114.687 euro, rispetto all’originario importo di 142.543.230 euro.

De Delibera ANAC    del 14 settembre 2022

la Concessione, fu sottoscritta dal Comune di R. nel novembre 2006 con obbligo di concludere i lavori entro dicembre 2015. Ad oggi risulta realizzato solo il 25,7% dell’opera. Al completamento del 30% dei lavori scattava un canone annuo al Comune di 165.000 euro, mai versati.

(…) Quanto all’interesse pubblico (che deve giustificare l’adozione di una variante), Anac osserva che non va confuso l’interesse pubblico alla realizzazione dell’opera (rimasta immutato nel tempo) con l’interesse pubblico alla realizzazione e al godimento di una opera diversa, rispetto a quella originariamente posta a base di gara: solo quest’ultima eventualmente giustificherebbe l’adozione di una variante.

14 novembre 2006 è stipulata la Convenzione – (rep. 9612) Registrata all’Agenzia Entrate Roma 1, il 21/11/2006 n. 14346 serie 1- tra Comune di Roma e Lamaro Appalti S.p.A. (mandataria R.T.I.) con oggetto: concessione parte complesso Ex Mercati Generali – 2 agosto 2012 viene stipulata la convenzione integrativa (rep. 12491)

ANAC muove anche rilievi riguardanti la composizione societaria, per i quali rimandiamo alla lettura della Deliberazione

5 maggio 2023  Deliberazione n. 155 della  Giunta capitolina Complesso degli Ex Mercati Generali siti in Roma in Via Ostiense. Revoca della Deliberazione della Giunta Capitolina n. 199 del 15 settembre 2017, di approvazione del progetto della seconda variante e presa d’atto della proposta di revisione della concessione da parte del Concessionario (Prot. N. 11938 ) con cui si prende atto della rinuncia del concessionario alla seconda variante innovativa e contestualmente che il progetto risultante della seconda variante approvato con delibera di Giunta  n. 66 /2015 e 199 /2017 non è più di interesse per l’Amministrazione, e pertanto procede alla revoca. Nella delibera inoltre si prende atto dell’avvenuta presentazione della Proposta di revisione della concessione da parte del concessionario,  demandando gli uffici di effettuare l’istruttoria finalizzata alla valutazione del pubblico interesse della proposta da parte dell’Assemblea Capitolina; . La delibera di giunta è  trasmessa all’ANAC

Vedi punto precedente

La  Delibera ANAC    del 14 settembre 2022  in più passaggi sottolinea il mancato rispetto delle tempistiche da parte del concessionario e le sue responsabilità  nell’eccessivo prolungamento della procedura.

17 maggio 2023 L’ ANAC prende atto del sostanziale adeguamento delle raccomandazioni fornite dall’autorità con la delibera 431/2022 quantomeno con riferimento alla seconda variante adottata, fermo restando gli ulteriori approfondimenti istruttori».

22 gennaio 2024 (prot. QN/2024/18267): Presentazione nuova Proposta del concessionario Documentazione progettuale (prot. QN/2024/34801)Ulteriore integrazione (prot. QN/2024/54065)

5 agosto 2024 il presidente dell’ANAC comunica che il Consiglio dell’Autorità ha preso atto dell’effettivo superamento delle principali criticità evidenziate e riconosce  l’intendimento dell’amministrazione di proseguire e di dare nuovo impulso alla realizzazione dell’opera nell’alveo delle condizioni originarie, anche progettuali, previste dal bando di gare dal contratto di concessione (pag.16 D.A.C. n. 218/2025).

   L’8 aprile 2025 il Dipartimento infrastrutture Lavori Pubblici aggiorna l’autorità ANAC sull’ulteriore corso del procedimento e rappresenta l’intenzione del concessionario di coinvolgere un ulteriore soggetto nella concessione, illustrando il quadro degli obblighi finalizzati a definire i tempi per la progettazione e per la costruzione del complesso, sterilizzare il rischio di dilatazione della durata della concessione a causa di ritardi nei tempi di esecuzione dei lavori, scongiurare usi difformi delle residenze universitarie, garantire la piena assunzione del rischio economico finanziario dell’operazione da parte del concessionario, ridurre il rischio da contenzioso,  garantire che l’eventuale coinvolgimento di ulteriori soggetti avvenga nel rispetto dei limiti e delle condizioni normative previste richiamati agli articoli 20 e 21 della convenzione, precisando altresì che tali impegni sono oggetto dell’atto d’obbligo unilaterale del Concessionario e che, nell’ipotesi di positiva deliberazione [nell’originale “delibazione”] dell’interesse pubblico, costituiranno il contenuto della convenzione integrativa da approvare -il  28 aprile 2025 il presidente dell’ANAC comunica (prot. QN/87627)che l’Autorità deliberato di p