L’ex deposito ATAC Vittoria in Piazza Bainsizza

Carteinregola segue da anni il destino della ex Rimessa Atac di Piazza Bainsizza, un’area di 15.500 mq, nel quartiere Prati, I Municipio. Uno spazio che era stato oggetto di un importante percorso partecipato avviato da cittadini e associazioni, guidati da un gruppo di esperti di progettazione, tra i quali Alessandro Giangrande, socio di Carteinregola, Elena Mortola e Romina Peritore, che sull’esperienza avevano scritto anche un libro [1]. L’intenso lavoro collettivo si era poi infranto con la cessione dell’ex rimessa a privati, nell’ambito della dismissione del patrimonio ATAC [2]. Ora la Giunta Gualtieri ha approvato una “ [3]che riguarda un progetto presentato dalla proprietà, che “prevede un aumento della SUL superiore del 20% di quella preesistente, nonché un aumento della densità edilizia oltre i 3 mc/mq  fino a 4,98 mc/mq” con “interventi demolizione ricostruzione con diversa sagoma” e nel “mix funzionale” comprende “funzioni abitative pari al 60% del totale, ovvero 9000 mq e 242 nuovi abitanti”[4]. La Giunta anche se ritiene che il progetto “presenta elementi di interesse per l’amministrazione che consistono nella riqualificazione di rifunzionalizzazione di un compendio di dismesso per adibirlo a Polo culturale commerciale e ricreativo con servizi spazi pedonali e di verde privati ad uso pubblico, servizi del territorio con possibili opere pubbliche e/o di interesse quali pubblico” sottolinea che “in tale ambito della città storica …all’interno di un quadrante urbano ormai fortemente consolidato come quello del quartiere Delle Vittorie” sia “particolarmente impattante per gli effetti derivanti dall’aumento del carico urbanistico” e che il progetto “senza le funzioni abitative potrebbe incrementare la sicurezza urbana implementare terzi, luoghi destinati alla socialità all’aggregazione per il quartiere delle Vittorie”.

Pubblichiamo un primo resoconto del contenuto della Memoria a cura di Paolo Gelsomini, con la prospettiva di riaprire la riflessione su una destinazione del compendio compatibile con la tutela dell’immobile storico vincolato [5] , con l’interesse pubblico e con la sostenibilità per gli abitanti. In calce gli articoli pubblicati nel tempo da Carteinregola (AMBM)

di Paolo Gelsomini

La rigenerazione urbana dell’ex rimessa A.T.A.C. “Vittoria” di piazza Bainsizza è una delle opere che rientra tra gli obiettivi strategici contenuti nelle linee programmatiche del sindaco Gualtieri approvate nell’Assemblea capitolina n.106/2021.

“Promozione di interventi di rigenerazione volti a limitare situazioni di degrado sociale e ambientale”. Questo è scritto nelle premesse della memoria n.21 approvata dalla Giunta Capitolina nella seduta del 30 aprile scorso.

Come ogni rigenerazione urbana, anche questa di piazza Bainsizza non è solo un’opera di riqualificazione e riutilizzo del patrimonio edilizio esistente degradato ma anche un volano economico per la città, un intervento sul territorio capace di attrarre investimenti privati e di sviluppare piani di valorizzazione.

Come al solito, aldilà delle parole e delle strategie occorre prevedere i risultati sul piano urbanistico, sociale, ambientale del territorio interessato. Si tratta cioè di misurare il soddisfacimento dell’interesse pubblico e percepire la sua prevalenza su quello privato.

La funzione di deposito di tram ed autobus pubblici è stata dismessa in quanto considerata non più strumentale all’esercizio del TPL (trasporto pubblico locale), e sono state individuate nuove destinazioni d’uso insieme alla SUL (Superficie Utile Lorda) massima consentita, in conformità al Programma Generale per la riconversione funzionale degli immobili non strumentali previsti dal Piano pluriennale di ATAC Patrimonio S.r.l. ai sensi dell’art.84 c.4 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale.

Attualmente l’immobile, situato su un’area di 15.500 mq, risulta dismesso con degrado accentuato che ha portato nel 2007 al parziale crollo della porzione posta all’angolo con viale Angelico.

La Società Depositi Delle Vittorie S.r.l., oggi proprietaria del compendio immobiliare, in base alla procedura competitiva per la vendita degli immobili non strumentali censiti nell’ambito Concordato Preventivo n.89/2017, ha presentato un’istanza di Permesso di costruire in deroga, ai sensi dell’art.14 del DPR 380/01 e successive modificazioni e integrazioni, per la rigenerazione urbana del complesso di piazza Bainsizza sul quale grava un vincolo di interesse storico-artistico.

Il progetto prevede la completa riconversione e rifunzionalizzazione del compendio immobiliare per la realizzazione di un polo culturale, commerciale e ricreativo con servizi privati e spazi pedonali privati ad uso pubblico.

Il Permesso di costruire in deroga è un istituto di carattere eccezionale rispetto all’ordinario titolo edilizio e rappresenta l’espressione di un parere ampiamente discrezionale che si concretizza in una decisione di natura urbanistica tesa a valutare l’interesse pubblico e il rispetto della pianificazione urbanistica.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma e incrementi volumetrici sono da considerare “nuova costruzione” ed il progetto presentato, secondo la relazione tecnica istruttoria del Responsabile del Procedimento, prevede un aumento della SUL superiore del 20% di quella preesistente, nonché un aumento della densità edilizia oltre i 3 mc/mq  fino a 4,98 mc/mq.

In seguito all’istanza presentata dalla proprietà, è stata avviata la necessaria attività istruttoria  e la Direzione Trasformazione Urbana dell’allora Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica ha indetto la Conferenza dei servizi preliminare finalizzata all’esame degli interessi pubblici  coinvolti in riferimento alle finalità di rigenerazione urbana, di contenimento del consumo di suolo e di recupero urbano e sociale dell’insediamento proposto dal progetto.

Sono state espresse indicazioni e determinazioni da parte delle Amministrazioni coinvolte.

Il progetto in questione, secondo la Memoria di Giunta, presenta attualmente elementi di interesse per l’amministrazione che consistono nella riqualificazione e rifunzionalizzazione di un compendio dismesso per adibirlo a polo culturale, commerciale e ricreativo con servizi, spazi pedonali e di verde privati ad uso pubblico a servizio del territorio, con possibili opere pubbliche e/o di interesse pubblico quali: recupero della parte dell’edificio lato via Monte Santo civico 63 per la nuova ubicazione delle funzioni dell’ASL; restante parte della stessa porzione di immobile per la possibile destinazione a servizi pubblici di livello locale; altri servizi di livello locale di 294 mq al piano primo; copertura adibita a tetto giardino di circa 8000 mq come ulteriore spazio privato di uso pubblico.

Il Programma Generale per la riconversione funzionale degli immobili non strumentali previsti dal Piano pluriennale di ATAC Patrimonio S.r.l. descrive l’ex rimessa Vittoria come un edificio speciale che non riveste un particolare interesse storico, architettonico o monumentale.

Per la trasformazione urbanistica lo stesso Programma Generale prevede le categorie di intervento, le grandezze urbanistiche ed il mix funzionale.

In particolare il mix funzionale prevede il 60% della SUL destinato a funzioni insediative con 242 abitanti; il 40% della SUL a servizi e attività commerciali per piccole strutture di vendita; dotazioni di parcheggi, verde e servizi pubblici per mq 16.400.

A fronte di un’estensione di 15.500 mq, e di una volumetria esistente di mc 48.500, si prevede una SUL realizzabile massima (Vc/3,20) di mq. 15.156 e una SUL premiale massima di mq 4500.

La memoria di Giunta ritiene che il mix funzionale previsto dal Programma Generale approvato con D.A.C. n.39/2011 per la trasformazione urbanistico-edilizia dell’ex rimessa Vittoria possa risultare particolarmente impattante in questo ambito della Città Storica e all’interno di un quadrante urbano fortemente consolidato, per gli effetti derivanti dall’aumento del carico urbanistico relativo alla quota SUL per funzioni abitative pari al 60% del totale con 262 nuovi abitanti.

La stessa memoria di Giunta ritiene che la creazione di un polo commerciale e ricreativo con servizi, spazi pedonali, verde privato, spazi di lavoro, produzione culturale senza l’insediamento di nuove funzioni abitative, potrebbe incrementare la sicurezza urbana e implementare i “terzi luoghi” destinati alla socialità e all’aggregazione per il quartiere “Delle Vittorie”.

Pertanto la Giunta Capitolina per il perseguimento degli interessi pubblici sottesi alla rigenerazione urbana dell’ex rimessa ATAC “Vittoria” demanda al Dipartimento Valutazione Urbanistica di valutare l’avvio di atti e strumenti urbanistici attuativi necessari al superamento delle previsioni del Programma Generale approvato con Delibera AC n.39/2011 per il raggiungimento di un equilibrio economico-finanziario pubblico-privato che preveda nuove grandezze urbanistico-edilizie e un rinnovato mix funzionale senza il ricorso alla procedura dell’Accordo di Programma, di cui all’art.34 del D.Lgs. 267/2000.

Si chiede anche di integrare o modificare le opere pubbliche e/o di interesse pubblico previste, sulla base delle esigenze espresse dalle realtà territoriali e del primo Municipio, anche in rapporto alla riqualificazione di aree esterne al compendio ma ad esso connesse e limitrofe come la vicina piazza Bainsizza o via Monte Santo.

Per osservaizoni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

7 maggio 2026

I NOSTRI ARTICOLI PRECEDENTI

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NOTE

[1]VEDI di  ,  ,   

[2] COMPLESSO IMMOBILIARE EX RIMESSA VITTORIA PIAZZA BAINSIZZA, VIA MONTE SANTO, VIA CARSO E VIA MONTE NERO

[3] comunicato

La Giunta Capitolina ha approvato una memoria riguardante l’ex Rimessa ATAC “Vittoria”, in Piazza Bainsizza, avviando il percorso di trasformazione di uno dei complessi dismessi più rilevanti del quadrante Prati-Delle Vittorie.

Il progetto prevede la riqualificazione e la rifunzionalizzazione dell’area degli ex depositi in un nuovo polo multifunzionale. Una nuova centralità del quadrante urbano capace di combinare servizi pubblici e privati, attività commerciali e spazi per la cultura e la socialità, il benessere e l’innovazione.

Il progetto “Depositi delle Vittorie”, proposto dal soggetto attuatore e già esaminato in sede di conferenza dei servizi preliminare, ha infatti l’obiettivo di trasformare il compendio in un’area strategica per la città. Il piano punta su una forte apertura al quartiere e ai cittadini, grazie a spazi accessibili, luoghi di incontro, piazze e strutture dedicate alla condivisione, all’educazione, allo svago e alla qualità della vita urbana.

La memoria approvata oggi segna un netto cambio di indirizzo rispetto alle previsioni urbanistiche del 2011, che prevedevano il 60% di destinazione residenziale e il 40% di servizi/commercio escludendo l’insediamento di nuove abitazioni, in un contesto di alta densità abitativa e ridotti luoghi pubblici.

Il progetto prevede la realizzazione di uffici e aree co-working, strutture commerciali e locali pubblici, oltre a servizi per il benessere. Saranno incluse anche funzioni di pubblica utilità, tra cui uffici ASL e servizi socio-assistenziali, insieme a tre piani di parcheggi interrati.

In particolare, la Giunta ha dato mandato al Dipartimento programmazione urbanistica di: avviare la predisposizione di un nuovo strumento urbanistico attuativo, superando le previsioni del Programma Generale del 2011, per definire un assetto dell’area più equilibrato e sostenibile; verificare la possibilità di conservare i pareri e le autorizzazioni già acquisiti nell’ambito del procedimento amministrativo avviato; approfondire e ridefinire le opere pubbliche e di interesse pubblico, anche in relazione al contesto urbano circostante, attraverso il coinvolgimento del Municipio e del territorio.

“Con questa memoria diamo importanti indirizzi per la riqualificazione e rifunzionalizzazione dell’ex deposito di Piazza Bainsizza. Un luogo storico e importante al centro del quadrante Prati- Della Vittoria che sarà trasformato in uno spazio polifunzionale aperto a tutti, con nuovi servizi e funzioni pubbliche di qualità.  Il nostro obiettivo è integrare l’ex deposito nel tessuto urbano come spazio aperto e multifunzionale, per questo abbiamo deciso di escludere la possibilità di costruire nuove case, e scelto di rispondere alla carenza di spazi pubblici nel quadrante. Mettiamo quindi un altro tassello nel programma di rigenerazione urbana che stiamo portando avanti per restituire a Roma spazi dismessi e restituire centralità ai quartieri” spiega l’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia.

[4] il mix funzionale è previsto dal Programma Generale per la riconversione funzionale degli immobili non strumentali al Trasporto Pubblico Locale previsti dal Piano Pluriennale. 2009-2020 di ATAC approvato con DAC n. 39 del 2011″ s

[5] il complesso immobiliare risulta, in base al decreto del 24 dicembre 2013, emesso dal Ministero dei Beni e le attività culturali e del Turismo, Direzione regionale per i beni culturali e paesaggistici del Lazio, di interesse storico artistico ai sensi dell’articolo 10, comma 1, del Decreto legislativo 22 gennaio 2024, 2004 numero 42 (Codice dei Beni culturali e del Paesaggio)