Villino Viale Carso foto AMBM

L’assessore all’urbanistica Veloccia ha risposto alla lettera da noi inviata il 2 maggio con oggetto: .Pubblichiamo la lettera dell’Assessore con un nostro commento.

Gentile Associazione Carteinregola,

ho letto con attenzione la nota inviata riguardante i Villini storici di Roma, ed il paventato rischio di demolizione di questi villini per far fronte a progetti speculativi.

Per la stima e la sensibilità che Carteinregola ha dimostrato su tante questioni a difesa degli interessi pubblici, in tante battaglie di cui spesso ho condiviso il merito, ed in altre di cui pur non condividendo il merito (ad esempio la paura e l’opposizione contro i parcheggi interrati) ho comunque rispettato l’approccio di analisi, mi permetto di dissentire profondamente da questo ennesimo grido di allarme.

Mi viene in mente la favola di “al lupo al lupo”: se per qualsiasi iniziativa intrapresa si paventano sempre conseguenze apocalittiche, il rischio è che quando davvero arrivano iniziative pericolose, la voce sia più flebile e la forza di contrasto meno efficace.

Ricorderete ad esempio proprio sulle vostre pagine il grido che lanciaste alla liberalizzazione degli affitti brevi con la modifica delle Norme tecniche quando semplicemente, come atto dovuto, fu adeguata la normativa esistente con poi l’impegno, tutt’ora in corso, per circoscrivere il fenomeno dell’iper turismo in alcune zone della città.

Invito dunque a partire da alcuni fatti.

In primo luogo, con questa Amministrazione non è stato demolito alcun villino, né mai è stato dato il permesso di demolirne uno.

Con questa Amministrazione sono stati inseriti in Carta per la Qualità quasi 1000 villini. Immobili che prima erano assenti da qualsiasi forma di tutela.

Già questi fatti dovrebbero chiarire l’approccio che abbiamo al tema.

Ma andiamo avanti. L’Amministrazione Capitolina, con una recente delibera e con le nuove NTA, ha impedito l’applicazione di premialità nelle operazioni di rigenerazione urbana nella Città Storica, di fatto eliminando quello che poteva essere un incentivo ad operazioni immobiliari volte a privilegiare la “quantità” delle cubature alla “qualità” delle architetture.

Mentre a livello regionale si raddoppiavano le premialità della legge, a Roma si azzeravano nelle aree più pregiate e vulnerabili demandando qualsiasi intervento “potenzialmente invasivo” al controllo di uno strumento attuativo come il Piano di Recupero.

Anche questo è un fatto.

Tutto ciò dovrebbe almeno condurre a ragionare sul perché di fronte a politiche chiare e coraggiose, dovrebbe poi esserci una “backdoor” così facile per “mettere a rischio il patrimonio storico-architettonico della Capitale”, per usare le vostre parole.

Ovviamente non è così. Si è stabilito un semplice concetto e cioè che sono le norme di Piano a definire le categorie d’intervento ammissibili sugli immobili inseriti nel Piano Regolatore e che le categorie “potenzialmente” applicabili su tutti gli immobili sono le stesse a meno che non vi sia un vincolo statuale che prevede, per legge , percorsi e tutele autonome.

Per gli immobili inseriti in Carta per la Qualità, tuttavia, quelle categorie d’intervento poi sono “modulate” e cioè applicabili secondo le indicazioni e le modalità definite dalla guida G2, indicazioni e modalità che possono portare anche all’opzione zero e cioè all’inammissibilità di alcuni interventi, che però sarebbe sbagliato ed improprio definire a priori per tutti gli immobili di CxQ.

La previsione, nel nuovo testo del G2, (aggiornamento 2025) della necessità di “attente analisi e letture storico-critiche” per gli interventi di RE, inclusa la demolizione e ricostruzione ove consentita dalla disciplina di tessuto, non costituisce dunque una liberalizzazione indiscriminata della demolizione dei villini storici. Al contrario, ribadisce che tali interventi restano subordinati alla disciplina di Tessuto prevista dalle NTA del PRG, ai pareri previsti dall’art. 16 delle NTA, alla verifica puntuale del valore storico-tipologico dell’immobile e alla conservazione dei caratteri strutturanti, morfologici e paesaggistici.

Il villino romano ha subito nel tempo numerose trasformazioni, tra cambi di destinazione d’uso e modifiche interne anche profonde, che hanno alterato l’assetto originario degli edifici. Il suo panorama è inoltre molto variegato, con una forte eterogeneità tipologica e qualitativa: si va da costruzioni semplici e quasi popolari fino a esempi di elevato pregio, assimilabili a piccole ville urbane. Pertanto, proprio per queste caratteristiche, che restituiscono un quadro troppo eterogeneo per poter essere generalizzato, risulta difficile applicare divieti o norme uniformi, riconoscendo la necessità di un’analisi per sottendere alla qualità dei singoli casi .

Il testo proposto precisa che le categorie di intervento “non sono applicabili in modo automatico” e che ogni trasformazione deve essere valutata caso per caso rispetto ai valori documentali e identitari dell’edificio. Questo passaggio è incompatibile con la rappresentazione allarmistica di una presunta “demolizione libera”.

Inoltre, sostenere che la semplice ammissibilità teorica della categoria “Ristrutturazione edilizia” equivalga automaticamente alla possibilità di demolizione e sostituzione integrale significa ignorare la struttura del diritto urbanistico vigente. La ristrutturazione edilizia è una categoria ampia e graduata, il cui concreto contenuto dipende:

È quindi errato affermare che l’inserimento di tale categoria nel G2 e nelle nuove norme “azzera” la tutela della Carta per la Qualità. La Carta continua a svolgere la propria funzione fondamentale di riconoscimento del valore urbano, storico e morfologico degli immobili censiti e di parametro valutativo per l’istruttoria tecnica.

Paradossalmente, proprio il nuovo testo rafforza il livello di approfondimento tecnico richiesto, imponendo:

Si tratta quindi di una disciplina che aumenta il livello di motivazione e controllo sugli interventi, non che lo elimina.

Anche il richiamo al lavoro di censimento svolto dalla Sovrintendenza e dall’Università La Sapienza appare improprio. In primo luogo tale imponente lavoro è stato portato a termine con le delibere di approvazione, e finanziato nella sua componente esterna all’amministrazione, proprio dal Dipartimento Urbanistica con l’obiettivo proprio di censire il patrimonio in oggetto con  funzione conoscitiva e classificatoria, finalizzata a orientare la qualità delle trasformazioni urbane. Non attribuisce automaticamente un regime di intangibilità assoluta agli immobili censiti. Diversamente, si trasformerebbe impropriamente uno strumento urbanistico gestionale in un sistema para-vincolistico generalizzato, senza le garanzie e le procedure previste dal Codice dei beni culturali, e che per di più, a quel punto, dovrebbe limitare fortemente l’inserimento in Carta solo a quelle eccellenze architettoniche intangibili, lasciando fuori tutto il resto, privo di qualsiasi forma di tutela ed indirizzo alla trasformazione.

L’obiettivo di Carta per la qualità non è costruire un elenco parallelo alla Soprintendenza di Stato di immobili “para” vincolati, ma è al contrario di censire immobili, morfologie, parti di città che possono essere più o meno pregiate (ed anche più o meno trasformabili) ma che hanno una riconoscibilità tale da essere preservata nei suoi caratteri strutturanti.

La posizione espressa nell’articolo sembra trascurare un principio fondamentale della pianificazione, ossia la tutela del patrimonio urbano non coincide necessariamente con l’integrale cristallizzazione fisica dell’esistente. La rigenerazione, l’adeguamento sismico, energetico e funzionale degli edifici storici può richiedere, in casi specifici e rigorosamente controllati, anche interventi complessi, purché coerenti con i caratteri morfologici e identitari riconosciuti dal PRG.

La questione centrale, dunque, non è la mera previsione della demolizione e ricostruzione nel G2, ma la definizione dei relativi presupposti applicativi: i limiti sostanziali, ossia le condizioni derivanti dalla disciplina di tessuto delle NTA, dai caratteri morfologici e tipologici degli edifici, dal valore storico-documentale degli immobili censiti e dalla compatibilità complessiva dell’intervento con il contesto urbano di riferimento, insieme ai criteri valutativi e alle garanzie procedimentali attraverso cui tali interventi possono essere autorizzati.

Ed è proprio su questo terreno che il nuovo testo rafforza — e non indebolisce — il ruolo della Sovrintendenza Capitolina e dell’istruttoria tecnico-urbanistica.

Cordialmente,

Maurizio Veloccia

Villino per la Cooperativa Ars a viale Carso altra numer. foto AMBM

Gentile Assessore Veloccia,

rispondiamo con piacere alla sua lettera, ringraziandola per la sua argomentata risposta che ci permette di illustrare ancora più chiaramente le nostre obiezioni, sempre con i fatti.

E’ molto importante per la nostra associazione esprimersi nel merito delle scelte dell’Amministrazione con imparzialità, avanzando critiche documentate, ma anche evidenziando le iniziative di cui condividiamo gli obiettivi e lo spirito.

Abbiamo rilanciato sul nostro sito la virtuosa attività di questa Amministrazione nell’aggiornamento della Carta per la Qualità, segnalando ai cittadini la possibilità di mandare osservazioni e abbiamo pubblicato il nostro apprezzamento per l’iniziativa della Giunta e dell’Assemblea capitolina, peraltro sostenuta e sollecitata dalla  nostra  associazione, che ha posto i limiti consentiti a un  provvedimento della Regione Lazio, contro cui  Carteinregola ha portato avanti con determinazione una lunga battaglia. Battaglia  che purtroppo si è rivelata inutile per la volontà della maggioranza del Consiglio  regionale, che ha approvato la sciagurata manovra urbanistica a oggi vigente.

Tuttavia, come abbiamo evidenziato  durante tutto il percorso della Proposta di Delibera con le modifiche alle NTA del PRG e nelle osservazioni inviate dopo l’adozione delle  modifiche, riteniamo inaccettabile che le categorie di intervento ammissibili su tutti  gli immobili inseriti nel Piano Regolatore, compresa la demolizione e ricostruzione, diventino sovraordinate alle tutele indicate dall’elaborato G2, Guida per la Qualità degli interventi per gli edifici inseriti nella  Carta per la qualità,  Elaborato G1 del Piano Regolatore.

E si tratterebbe proprio di quegli edifici oggetto dei virtuosi aggiornamenti operati dagli uffici di Roma Capitale, per includere nella Carta gli immobili meritevoli di tutela – e cautela – rispetto alle trasformazioni edilizie, oltre che  per escludere quelli che negli anni avevano perso le caratteristiche di interesse storico e culturale. 

Con il PRG del 2008 era proprio il continuo richiamo nelle NTA dell’allegato G2  e delle sue indicazioni a rendere cogenti i pareri della Sovraintendenza Capitolina, che basava ogni suo parere in primis sulle NTA, sommando tali prescrizioni alle indicazioni del G2. E proprio in questa sommatoria (NTA + G2) prendevano consistenza e valore i pareri della Sovrintendenza.

Ci teniamo a precisare che Carteinregola non ha mai sostenuto l’”intangibilità” degli immobili censiti nella Carta per Qualità, che infatti già oggi possono essere oggetto di trasformazioni edilizie, seppure subordinate al parere della Sovrintendenza Capitolina e alle indicazioni della Guida per la Qualità degli interventi – G2. Pareri che, come più volte dichiarato della stessa Sovrintendenza Capitolina, da quando è in vigore la CpQ sono stati negativi, in media, per meno del 9% dei casi.

Quello che ci sembra intuitivo, e persino  banale dover ancora una volta sottolineare, è che inserire nella stessa Guida G2 la possibilità di demolizione e ricostruzione, pur  collegandola ad  analisi storico – critiche, verifiche di caratteri tipologici, studi delle trasformazioni nel tempo, e sottomettendola  a una nuova commissione valutatrice, è un controsenso, in quanto proprio le stesse analisi, verifiche, studi e valutazioni sono già stati fatti a monte, quando gli esperti incaricati hanno proposto di inserire nella Carta per la Qualità gli immobili, o, al contrario, di stralciarli,  in quanto non possedevano più le necessarie  caratteristiche (ferma restando comunque la possibilità per ogni proprietario di richiedere lo stralcio del proprio immobile dalla carta per la qualità per giustificati motivi).

Tanto più che, contrariamente al passato, oggi la Categoria di intervento di demolizione e ricostruzione è ammessa in tutti i Tessuti della Città.

Nel testo della Proposta di Deliberazione della Giunta  che contiene la  modifica proposta  al G2. Guida per la qualità degli interventi – paragrafo “Villini storici” a integrazione del capitolo 4d della parte II, che  abbiamo doverosamente pubblicato,  non c’è solo scritto “ristrutturazione”  (che peraltro prevede anche la DR) ma proprio, esplicitamente,  “demolizione e ricostruzione” : (…) La redazione dei progetti relativi ad interventi di Ristrutturazione Edilizia con demolizione e ricostruzione  nonché tutti gli interventi di rilevanza esterna, qualora consentiti dalla disciplina di Tessuto ai sensi delle NTA vigenti, deve essere preceduta da attente analisi e letture storico-critiche sviluppate a seconda delle caratteristiche specifiche dell’edificio e del tipo di intervento e strutturate in relazione alle seguenti variabili (…)

Paradossale ci sembra quindi l’affermazione che “ il nuovo testo rafforzi il livello di approfondimento tecnico richiesto” a cui segue il citato elenco di analisi, verifiche, studi ecc. che sono da sempre alla base di qualunque inserimento o stralcio nella/dalla Carta per la Qualità, e riteniamo che tale lavoro di tutela del patrimonio collettivo, svolto da anni con impegno e serietà,  meriterebbe  un maggiore riconoscimento.

Quindi da parte di Carteinregola nessuna “intangibilità”, nessun sistema “paravincolistico”, nessuna “cristallizzazione integrale dell’esistente”, solo la richiesta di coerenza (e di logica): se un immobile merita la conservazione, resta nella Carta per la qualità e può essere trasformato, secondo i criteri stabiliti dalla Guida G2 e secondo il parere della Sovrintendenza.  Se può essere distrutto, lo si stralci dalla Carta per la Qualità.

Del resto se “l’obiettivo di Carta per la qualità… è … di censire immobili, morfologie, parti di città che possono essere più o meno pregiate (ed anche più o meno trasformabili) ma che hanno una riconoscibilità tale da essere preservata nei suoi caratteri strutturanti”, cosa si preserva se gli immobili stessi vengono demoliti?

Cordialmente

Carteinregola

Vedi anche

25 maggio 2026

Per osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

NOTE

 Vedi Carta per la Qualità: pubblicati gli aggiornamenti (e ci sono 30 giorni per mandare osservazioni) 6 luglio 2023  La proposta di Delibera aggiornamento Carta per la Qualità 14 aprile 2024  con aggiornamento approvazione dDelibera n. 60 del 27 giugno 2024 Carta per la Qualità, nuovo aggiornamento del Comune 6 ottobre 2025 

 Vedi da La Delibera in Assemblea Capitolina che fissa limiti per l’applicazione della Legge regionale della Rigenerazione urbana 1 dicembre 2025 con aggiornamenti sull’approvazione il 12 dicembre(…il 20 novembre La Giunta capitolina ha approvato la 230a Proposta (D.G.C. n. 163 ) “Disposizioni attuative per interventi di rigenerazione urbana e per il recupero edilizio ai sensi dell’art. 1 comma 2 bis della legge Regionale n. 7/2017, come modificata dalla legge Regionale n. 12/2025” (con unelenco di limiti da porre all’attuazione della legge regionaleche riportiamo in calce (rimandando alla lettura integrale del documento). Una Proposta condivisibile, che intende riportare il governo del territorio nel giusto ambito della pianificazione pubblica e del contemperamento degli interventi privati con l’interesse pubblico e la sostenibilità per l’ambiente, il paesaggio e la vita dei cittadini…

vai alle 

Vedi 

vedi 

 Vedi Legge 12/2025 Art. 1    Modifiche alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” e successive modifiche vedi 

Vai a  – (26 settembre 2024)

vedi: Vai a  14 ottobre 2024

Vai alle (pubblicate il 2 dicembre 2025)

Vedi Urbanaistica del Lazio, cronologia e materiali 

 Vedi

7 gennaio 2024 Carteinregola invia il dossier con le sue osservazioni alla 102a Proposta (D.G.C. n. 53 del 13 giugno 2023) Adozione, ai sensi dell’art. 10 della Legge n. 1150/42 e L.R. n. 19/2022, della variante parziale alle Norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale vigente, esposte alla Commissione urbanistica il 28 novembre 2023 (> Vai a )

Vedi anche

I 7 punti principali delle nostre osservazioni alle NTA del PRG adottate dall’Assemblea Capitolina l’11 dicembre 2024

punto 1) LA CARTA PER LA QUALITA’ DIVENTA CARTA STRACCIA Gli edifici storici di Roma devono essere mantenuti nella loro integrità

Art. 16 Beni segnalati nella Carta per la Qualità La Carta per la Qualità, con la planimetria dell’elaborato G1 e la “Guida per la Qualità degli interventi” dell’ elaborato G2 , è  lo strumento inserito nelle NTA con la finalità di salvaguardare la qualità architettonica e urbanistica del patrimonio storico di Roma. La nuova formulazione adottata annulla e svuota  ogni riferimento, contenuto ed efficacia delle indicazioni della Qualità, attribuendo valore esclusivo e prevalente alle norme di Tessuto, che consentono  interventi anche  molto incongrui, fino alla demolizione e ricostruzione di edifici non tutelati da un vincolo puntuale della Soprintendenza statale. Nei tessuti medievali, rinascimentali, dell’800 e di inizio novecento, edifici come conventi seicenteschi, “villini” anni ’20, archeologia industriale  e opere dei grandi autori dell’architettura moderna potranno essere modificati o distrutti a discrezione delle esigenze del profitto immobiliare. Persino alcune  restrizioni  che erano ancora presenti  nella Proposta di delibera della Giunta del 13 giugno 2023  sono state cancellate da emendamenti approvati in Assemblea Capitolina. Spicca l’esempio che si trova nell’”Art. 26 Tessuti di origine medievale” ma che è ripetuto in molti altri tessuti  storici:  nella versione della Giunta prevedeva che  “la ristrutturazione edilizia  con demolizione e ricostruzione  di edifici realizzati successivamente al piano regolatore del 1983” fosse ammessa solo  su edifici  “che hanno impropriamente alterato, attraverso sostituzioni e completamenti, le regole tipomorfologiche e compositive del tessuto storico”. Quella limitazione è scomparsa nella versione adottata in Assemblea, aprendo quindi a abbattimenti e trasformazioni indiscriminate nel centro storico e nella Città storica. E   per gli edifici in Carta per la qualità nella Città consolidata e nella Città da ristrutturare  non sono nemmeno previste la “verifica dell’interesse storico-architettonico degli edifici esistenti” e il parere della Sovrintendenza capitolina.

Anche Art. 6  – Art.21 bis – Art.24 – Art. 25 – Art. 26- Art. 27- Art. 28 – Art. 29- Art. 30- Art. 31- Art. 45 – Art. 52

Sulla funzione  e i pareri della Soprintendenza statale:Art.16. Beni segnalati in Carta per la qualità –  comma 8 – Art.24. Norme Generali  Comma 19 – 20

Vedi anche Modifiche alle NTA del PRG cronologia e materiali 

 Vedi nela parte G2. Guida per la qualità degli interventi – paragrafo “Villini storici” a integrazione del capitolo 4d della parte II