E’ stata presentata dal centro destra una nuova proposta di legge regionale che riguarda ancora una volta la trasformazione di teatri e sale cinematografiche non più in funzione in qualcos’altro, con un ulteriore ritocco verso l’alto delle cubature che si possono ottenere nelle ristrutturazioni e nelle demolizioni /ricostruzioni, e dei tempi di inattività delle sale necessari alle trasformazioni.

Tra l’estate 2024 e l’estate 2025 era montata una forte contestazione ad alcune modifiche che la maggioranza di centrodestra del Lazio voleva introdurre in alcune leggi regionali [1], spalancando le porte alla conversione delle sale cinematografiche e teatrali in supermercati, sale bingo e centri commerciali. In seguito all’allarme lanciato da Carteinregola [2], era partita la protesta della società civile e del mondo della cultura [3], a cui si erano aggiunti i partiti di opposizione, tanto che la maggioranza regionale aveva dovuto fare una parziale marcia indietro (mentre altre sciagurate modifiche urbanistiche della manovra erano passate pressoché incolumi) [4].

Ma evidentemente per i promotori non si trattava di un provvedimento definitivo, visto che il 6 luglio scorso un drappello di consiglieri regionali ha depositato una Proposta di legge che ripropone di nuovo ritocchi per facilitare la trasformazione – “rifunzionalizzazione” – delle sale in disuso in altro [5].

In particolare la PL interviene sulla Legge regionale n. 37 del 1996 (e successive modifiche) Normative urbanistiche per i complessi di sale cinematografiche già oggetto delle modifiche dell Art. 5 della PL 171 (Disposizioni in tema di cinema e audiovisivo)[1] poi diventata

Tra le modifiche proposte: l’inserimento di un termine temporale assai ridotto per consentire la rifunzionalizzaizone degli immobili “…purché in attività e non chiusi o dismessi da meno di 5 anni alla data della presente legge“; interventi consentiti “in modalità diretta” (cioè i privati possono chiedere il Permesso di Costruire, la SCIA o la CILA senza la preventiva approvazione di un piano urbanistico preventivo o di dettaglio); aumentati gli incrementi di cubatura, che per gli interventi di ristrutturazione edilizia, che attualmente prevedono “fino al 15 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente” , sarebbero portati “fino al 20 per cento“, mentre per gli interventi di demolizione e ricostruzione, da “fino a un massimo del 30 per cento“, potrebbero raggiungere il 40 per cento. Aumenta anche la premialità per la realizzazione di nuovi poli culturali, ma attenzione: come per la sale “rifunzionalizzate” anche in questo caso una parte consistente può essere destinata a scopi assai meno culturali: se si realizzano nuove sale cinematografiche (teatri, centri culturali polifunzionali) in “immobili esistenti aventi qualsiasi destinazione d’uso ad eccezione di quella rurale” , gli interventi di ristrutturazione edilizia possono avere un incremento non più del 15 per cento , ma del 20 per cento; per gli interventi con demolizione e ricostruzione il massimo passa dal 30 al 40 per cento, sempre “a condizione che almeno l’incremento sia destinato a funzioni cinematografiche, teatrali e culturali polifunzionali“. Ma soprattutto rientra dalla finestra ciò che era uscito dalla porta nel luglio 2025, con l’inserimento di una serie di nuovi commi: per cinema o teatri “chiusi o dismessi alla data del 30 giugno 2026 da almeno dieci anni consecutivi, sono consentiti, in modalità diretta, interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione, senza incremento della superficie lorda e della volumetria esistente, per l’introduzione di cambi i destinazione d’uso finalizzati alla completa riconversione funzionale verso le destinazioni consentite dalle norme dello strumento urbanistico comunale“. Cioè cinema e teatri potrebbero diventare completamente centri commerciali e quant’altro, e nel caso che mantenessero “alla destinazione originaria“ o comunque destinassero ai citati spazi culturali “almeno il 30 per cento della superficie lorda esistente” sarebbe “riconosciuto un incremento fino al 40 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente per interventi di ristrutturazione edilizia e fino al 50 per cento per gli interventi di demolizione e ricostruzione“. Incrementi possibili anche “tramite accorpamento alle sale cinematografiche, teatrali e centri culturali polifunzionali di edifici esistenti attigui, adiacenti, sovrastanti o sottostanti“.

Se poi tali nuovi poli di attrazione in seguito al cambio di destinazione avessero un aumento del carico urbanistico e gli spazi per garantire i necessari standard di parcheggi fossero di difficile o impossibile reperibilità , si potrebbe ricorrere come sempre alla monetizzazione, cioè i proprietari potranno corrispondere una cifra al Comune per i mancati standard e i cittadini si troveranno come sempre a fare i conti con i problemi alla mobilità e i disagi causati dalle nuove strutture.

Come in un demenziale gioco dell’oca ci ritroviamo sempre alla casella di partenza, mentre la città diventa sempre più un bazar commerciale e l’orgogliosa identità della Capitale sfuma nel bianco e nero delle foto d’epoca.

Anna Maria Bianchi Missaglia

Pubblichiamo in calce il testo della Proposta di legge mettendolo a confronto con la normativa vigente su cui intende intervenire, sperando che ancora una volta le nostre segnalazioni facciano insorgere chi ha ancora a cuore la cultura della nostra città e la qualità della vita dei cittadini.

23 settembre 2026

vedi

vedi anche

6 luglio 2026 PROPOSTA DI LEGGE N. 294 MODIFICHE ALLA LEGGE REGIONALE 5 SETTEMBRE 1996, N. 37 (NORMATIVE URBANISTICHE PER I COMPLESSI DI SALE CINEMATOGRAFICHE) di iniziativa delle Consigliere CORROTTI (Fratelli d’Italia) , IANNARELLI (Fratelli d’Italia), PALAZZI (Fratelli d’Italia) e CARTAGINESE (Lega Salvini Premier)

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(in carattere BLU il testo degli articoli della PL294 – in corsivo articoli e commi non interessati dalle modifiche – in barrato il testo cancellato – in grassetto il testo aggiunto – i numeri tra le parentesi tonde sono le note alla legge pubblicata sul sito regionale che rimandano  alle  modifiche nel tempo inserite nella legge)

Legge 37/96 – Art. 1
1. La Regione, allo scopo di promuovere e valorizzare lo sviluppo delle sale cinematografiche e teatri, con la presente legge detta norme per recuperare alla funzionalità urbana, in termini culturali, sociali e occupazionali, aree e impianti insistenti sul territorio regionale.

Legge 37/96 Art. 2  (Disposizioni per gli immobili destinati alle attività cinematografiche, a teatri e a centri culturali polifunzionali)

Comma 1 In attuazione dell’e successive modifiche, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo previsto nel e successive modifiche, al fine di tutelare la funzione degli immobili destinati alle attività cinematografiche, a teatri e a centri culturali polifunzionali, di consentire interventi per la ristrutturazione e l’adeguamento strutturale e tecnologico delle sale e di realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali, sono sempre consentiti, in tutte le zone di piano regolatore generale, gli interventi diretti di cui ai seguenti commi.

Art. 1 PL 294 Modifiche all’Art. 2 della legge regionale 5 settembre 1006, n.37

1) All’ art. 2 il comma 2 è sostituito dal seguente

 Comma 2. Per gli immobili di cui al comma 1, purché in attività e non chiusi o dismessi da meno di 5 anni alla data della presente legge, è consentita la rifunzionalizzazione, anche con la realizzazione di un complesso di sale cinematografiche, anche mediante la realizzazione di complessi di sale cinematografiche, teatri, cineteche, biblioteche, musei, sale per concerti, sale per conferenze, spettacoli e mostre d’arte, librerie, nonché attività commerciali, artigianali e di servizi alle persone, comprese quelle di somministrazione di alimenti e bevande e le palestre, con la possibilità di destinare alle predette attività fino al 50 per cento della superficie di progetto. ad attività commerciali, quali bar, ristoranti, tavole calde, sale da thè, palestre ed attività ad esse assimilabili; Le attività commerciali sono consentite entroi limiti dimensionali previsti dalla normativa vigente per gli esercizi di vicinato.

Previa sottoscrizione di accordo di programma ai sensi dell’articolo 34 del e successive modifiche, è possibile destinare alle attività indicate al periodo precedente una superficie superiore al 50 per cento.

2) all’art. 2, al comma 3, dopo le parole “sono consentiti” sono inserite “in modalità diretta”

Comma 3. In alternativa agli interventi di cui al comma 2 sono consentiti in modalità diretta per:

3) all’art. 2, al comma 3,  lett. a) dopo le parole “o dismessi” sono inserite le parole “da meno di 5 anni alla data di approvazione della presente legge”

4) all’art. 2, al comma 3,  lett. a) le parole “fino al 15 per cento” sono sostituite dalle parole “fino al 20 per cento” e le parole “del 30 per cento” ” sono sostituite dalle parole “del 40 per cento”

a)  gli immobili di cui al comma 1, purché in attività e non chiusi o dismessi da meno di 5 anni alla data di approvazione della presente legge, interventi di ristrutturazione edilizia, con incremento fino al 15 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, o di demolizione e ricostruzione, con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 30 40 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, nonché interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti;

5) all’art. 2, al comma 3,  lett. b) prima delle parole “realizzare nuove sale” sono inserite le parole “per gli immobili esistenti aventi qualsiasi destinazione d’uso ad eccezione di quella rurale”

6) all’art. 2, al comma 3,  lett. b) le parole “fino al 15 per cento” sono sostituite dalle parole “fino al 20 per cento” e le parole “del 30 per cento” sono sostituite dalle parole “del 40 per cento”

b) per gli immobili esistenti aventi qualsiasi destinazione d’uso ad eccezione di quella rurale  realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali, interventi di ristrutturazione edilizia, con incremento fino al 15 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, o di demolizione e ricostruzione, con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente, fino a un massimo del 30 40 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, a condizione che almeno l’incremento sia destinato a funzioni cinematografiche, teatrali e culturali polifunzionali;

c)  realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali, interventi per il recupero di volumi e di superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti aventi qualunque destinazione d’uso ad eccezione di quella rurale da destinare a funzioni cinematografiche, teatrali e culturali polifunzionali.

7) all’art. 2 dopo il comma 3 è inserito il seguente comma 4:

3. In alternativa agli interventi di cui al comma 2 sono consentiti per:

a)  gli immobili di cui al comma 1, purché in attività e non chiusi o dismessi, interventi di ristrutturazione edilizia, con incremento fino al 15 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, o di demolizione e ricostruzione, con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente fino a un massimo del 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, nonché interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti;

b)   realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali, interventi di ristrutturazione edilizia, con incremento fino al 15 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, o di demolizione e ricostruzione, con un incremento della volumetria o della superficie lorda esistente, fino a un massimo del 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, a condizione che almeno l’incremento sia destinato a funzioni cinematografiche, teatrali e culturali polifunzionali;

c)  realizzare nuove sale per l’esercizio cinematografico e per i teatri e nuovi centri culturali polifunzionali, interventi per il recupero di volumi e di superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti aventi qualunque destinazione d’uso ad eccezione di quella rurale da destinare a funzioni cinematografiche, teatrali e culturali polifunzionali.

comma 4 Per gli immobili di cui al comma 1, chiusi o dismessi alla data del 30 giugno 2026 da almeno dieci anni consecutivi, sono consentiti, in modalità diretta, interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione, senza incremento della superficie lorda e della volumetria esistente, per l’introduzione di cambi i destinazione d’uso finalizzati alla completa riconversione funzionale, verso le destinazioni consentite dalle norme dello strumento urbanistico comunale. Nel caso venga mantenuto alla destinazione originaria o trasformato a sale cinematografiche, teatri e centri culturali polifunzionali almeno il 30 per cento della superficie lorda esistente è riconosciuto un incremento fino al 40 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente per interventi di ristrutturazione edilizia e fino al 50 per cento per gli interventi di demolizione e ricostruzione. Tali incrementi sono possibili anche tramite accorpamento alle sale cinematografiche, teatrali e centri culturali polifunzionali di edifici esistenti attigui, adiacenti, sovrastanti o sottostanti.

  8) All’art. 2 dopo il comma 4 è inserito il seguente  comma 5

Comma 5 . Per gli immobili di cui al comma 1, chiusi o dismessi alla data del 30 giugno 2026 da meno di dieci anni consecutivi, sono consentiti gli interventi di cui al comma 4 solo al

raggiungimento del dodicesimo anno di chiusura o dismissione continuativa.

9) All’art. 2 dopo il comma 5 è inserito il seguente  comma 6

Comma 6. Agli immobili di cui al comma 1 non trova applicazione l’articolo 6 della luglio 2017 n. 7 (Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio) e successive modifiche.

10) All’art. 2 dopo il comma 6 è inserito il seguente comma 7

Comma 7. Gli interventi di cui ai precedenti commi, nel caso prevedano un aumento del carico urbanistico derivante o dall’incremento volumetrico o dal cambio della destinazione d’uso degli immobili, devono provvedere la cessione all’amministrazione di aree per gli standard urbanistici di cui agli articoli 3 e 5 del decreto del ministero dei Lavori Pubblici 1444/1968. Qualora sia comprovata l’impossibilità di cedere le aree per gli standard urbanistici, ovvero, nei casi in cui l’estensione delle aree da cedere a titolo di standard sia inferiore a 1000 mq nei comuni con  popolazione superiore a 50.000 abitanti e sia  inferiore a 500 mq nei comuni con popolazione inferiore a 50.000 abitanti, l’importo della monetizzazione va calcolato in misura  pari a 50% del contributo di costruzione dovuto ai sensi dell’articolo 16 del d.p.r. 380/2001 relativo alla volumetria che determina la quota di standard urbanistici non reperiti; sono fatte salve altre modalità di calcolo del contributo di monetizzazione eventualmente già deliberate dalle amministrazioni comunali 

11). All’art. 2 dopo il comma 7 è inserito il seguente comma 8

8. Ai fini della determinazione dei contributi di cui al Decreto del Presidente della  Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) per gli interventi di cui ai precedenti commi e per la determinazione del contributo di cui al comma 9, trovano applicazione le previsioni di cui ai commi 7 e 8 della  Legge 1 marzo 1994, n. 153 (Interventi urgenti a favore del cinema).

Art.2 PL 294 Modifiche all’Art. 2 della legge regionale 5 settembre 1006, n.37

Inserimento dell’art. 3 nella legge regionale 5 settembre 1996, n. 37)

1. Dopo l’articolo 2 della legge regionale 5 settembre 1996, n.37 è inserito il seguente:

Art. 3 PL 294 Modifiche all’Art. 2 della legge regionale 5 settembre 1006, n.37

Legge 37/96 Art. 3 (Disposizioni finali e di coordinamento)

Comma 1.  Il comma 4 dell’art. 6 della Legge regionale 18 luglio 2017 n.  7 Disposizioni per la rigenerazione urbana e il recupero edilizio è abrogato

Legge 7/17 art. 6 comma 4. All’interno degli edifici destinati a teatri, sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali, ivi inclusi gli edifici riattivati o rifunzionalizzati ai sensi del comma 3, è consentito l’esercizio di attività commerciali, artigianali e di servizi, fino ad un massimo del 30 per cento della superficie complessiva, purché tali attività siano svolte unitamente all’attività prevalente, come definita dall’articolo 78, comma 1, lettera a), della legge regionale 6 novembre 2019, n. 22 (Testo unico del commercio).

Comma 2. Le disposizioni di cui alla legge regionale 6 novembre 2019, n. 22 (Testo Unico sul Commercio) non si applicano ai teatri, alle sale cinematografiche e ai centri culturali polifunzionali per lo svolgimento delle attività commerciali, artigianali e di servizi all’interno degli edifici all’uopo  destinati.

Art.3 PL 294 (Clausola di non onerosità)

Dall’attuazione della presente legge non derivano oneri a carico del bilancio regionale

Art. 4 PL 294 (Entrata in vigore)

1. La presente Legge entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione sul Bollettino ufficiale

NOTE DELL’ARTICOLO

[1] vedi La Proposta di Legge Regionale 171:

[2] VEDI

[3] vedi

[4] La LR approvata all’alba del 17 luglio vedi Il centro destra fa marcia indietro sulle norme che permettevano trasformazioni delle sale cinematografiche chiuse in strutture commerciali e quant’altro, il 31 luglio 2025 La Proposta di legge 171 è pubblicata sul BUR – N 63 con la denominazione Legge

[5] 6 luglio 2026 PROPOSTA DI LEGGE N. 294 MODIFICHE ALLA LEGGE REGIONALE 5 SETTEMBRE 1996, N. 37 (NORMATIVE URBANISTICHE PER I COMPLESSI DI SALE CINEMATOGRAFICHE) di iniziativa delle Consigliere CORROTTI (Fratelli d’Italia) , IANNARELLI (Fratelli d’Italia), PALAZZI (Fratelli d’Italia) e CARTAGINESE (Lega Salvini Premier)

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