Pubblichiamo l’intervento del vice presidente di Carteinregola- ODV all’iniziativa Una città per tutt3 di Alleanza Verdi Sinistra Roma e Provincia del 24 ottobre 2026

La città contemporanea produce disuguaglianze. Non è sempre stato così, almeno non in queste forme e nei caratteri con cui allo stato attuale si manifesta. Quando il riformismo era una politica praticata e condivisa, i piani regolatori ricercavano una sintesi tra gli interessi delle diverse componenti della società attenuando le disparità che la rendita produceva. I piani di zona, le 167, escludevano, attraverso l’esproprio preventivo, che al profitto di impresa si aggiungesse la rendita di posizione, divenuta oggi la componente che fa lievitare i prezzi in modo talmente irragionevole da selezionare la domanda abitativa sulla base dei redditi dei nuclei familiari. I servizi erano poi garantiti in modo diffuso sull’intero territorio comunale.

Tutto è cambiato con il neoliberismo, ideologia pervasiva che ha sedotto anche parte della cultura di sinistra e che nel governo delle città, più che in altri settori, ha prodotto guasti evidenti subordinando l’autonomia delle previsioni urbanistiche alle ragioni dell’economica. I proprietari degli immobili diventano interlocutori privilegiati delle amministrazioni comunali e in questi ultimi anni i proprietari non sono più i costruttori ma assumono le sembianze di fondi immobiliari e di casse professionali con enormi disponibilità di risorse finanziarie.

Anche a Roma le indicazioni e le aspettative degli investitori privati nelle decisioni che riguardano le più rilevanti trasformazioni urbanistiche hanno un peso evidente e certamente il richiamo alla rigenerazione urbana, presente ormai in modo tanto generalizzato quanto ambiguo, non giustifica ogni tipo di intervento. Gli esempi sono numerosi, denunciati, riportando fatti e documenti, da Carteinregola e da altre associazioni. Sono vicende ormai note, alcune concluse e altre in via di definizione: dagli ex Mercati generali allo Stadio della Roma; dall’ex Cinema Metropolitan (trasformato nella gran parte in attività commerciali) all’ex convento in via di Sant’Ambrogio (un immobile del patrimonio indisponibile del Comune concesso per realizzare una scuola privata); dai ricoveri dei mezzi Atac non più utilizzati all’edificio dismesso dell’Ama; dagli immobili trasformati in alberghi esclusivi ricorrendo a procedure in deroga alle previsioni urbanistiche, ai parcheggi che riesumano convenzioni sottoscritte con i proponenti da un paio di decenni. Altre operazioni immobiliari sono in corso: tra tutte lo Stadio nel quartiere Flaminio (una sciagura destinata a sconvolgere la vita dei residenti, inaccettabile anche per il saccheggio all’opera di Nervi) e il “Dente cariato” (un avvio decisamente preoccupante la richiesta ai privati di avanzare proposte ma, fortunatamente, sembra ora superata). Operazioni che solo marginalmente hanno coinvolto la partecipazione dei residenti e non di rado è mancata anche l’informazione sui contenuti delle iniziative e sugli atti formali assunti dall’Amministrazione.

La critica a questo modo di operare da parte dell’amministrazione non è ideologica, sarebbe demenziale non riconoscere ai privati la possibilità di agire come è sempre accaduto nella costruzione delle città. L’aspetto che più rende questi interventi inaccettabili è la sproporzione tra i benefici che ne ricavano i privati (un utile esorbitante) e quelli destinati ai residenti (qualche sistemazione nelle aree adiacenti all’intervento). Per lo Stadio a Pietralata (non entro nel merito della localizzazione) è previsto un finanziamento di 1,048 miliardi (più IVA) e secondo il Piano di Fattibilità Tecnico Economica i ricavi netti previsti partono per il primo anno (2031) da 154 milioni con una continua crescita che raggiunge nel 2116 (allo scadere della convenzione) 760,8 milioni. Quali i benefici per la collettività? Un onere concessorio di 66mila euro/anno e un parco attrezzato di modeste dimensioni (i ponti pedonali e i parcheggi sono funzionali all’impianto sportivo).

La valorizzazione nelle trasformazioni edilizie, a cui il comune mostra grande disponibilità, non può considerarsi un fine che viene motivato dal rendere la città più attrattiva. Richiamare capitali in modo che investano in operazioni immobiliari non può considerarsi un obiettivo a prescindere. La valorizzazione non è da escludere, ma solo se determina un miglioramento della qualità urbana dell’ambito interessato e comunque, quando la richiesta dei privati comporta una variante urbanistica o un permesso in deroga, deve comportare, come prescrive il Testo unico dell’edilizia (art. 16, comma 4, lett. d-ter [1]), la corresponsione di un contributo straordinario pari almeno alla metà del maggiore valore generato (da destinare, tra l’altro, anche per servizi ed edilizia residenziale sociale). Ogni trasformazione che produce modifiche significative nell’uso della città, in particolare se oggetto di contrattazione pubblico-privati, deve essere valutata in relazione all’interesse pubblico: un requisito, quello dell’interesse pubblico, per Carteinregola non negoziabile e che deve essere comprovato dall’amministrazione in un confronto con i residenti.

In questi giorni è tornato prepotentemente all’attenzione il problema della casa. Le maggiori responsabilità della dilagante crisi abitativa sono da attribuire a Stato e Regione: sono queste le istituzioni a cui è demandata la competenza nel campo delle politiche abitative, con responsabilità che comprendono sia lo stanziamento delle necessarie risorse finanziarie (irrilevante e per alcuni aspetti dannoso il provvedimento del ministro Salvini), sia l’approvazione di norme per regolamentare il mercato abitativo (si può: sembra impossibile ma per due decenni i canoni di locazione sono stati sottratti alla contrattazione tra le parti per essere decisi sulla base di parametri definiti con legge dello Stato e senza incorrere nei rilievi della Corte Costituzionale).

A livello comunale azioni per ridurre il disagio di strati sociali sempre in maggiore sofferenza sono possibili. A Roma la variante alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore è stata un’occasione mancata per ampliare l’offerta di edilizia residenziale sociale: si sarebbe potuto prevedere l’obbligo di destinare al comparto una percentuale significativa di alloggi almeno nei casi in cui i privati intendano realizzare o recuperare immobili di consistenza significativa (criticabile anche che nella bozza di Regolamento sull’edilizia sociale che si è avuto modo di visionare venga attribuito ai costruttori la selezione, sulla base di alcuni requisiti, degli assegnatari degli alloggi). Del tutto non considerata è stata poi una norma nazionale che consente di individuare negli strumenti urbanistici ambiti la cui trasformazione è subordinata alla cessione gratuita di aree o immobili da destinare all’edilizia residenziale sociale (e quindi anche all’edilizia pubblica) “in rapporto al fabbisogno locale e in relazione all’entità e al valore della trasformazione” (comma 258 dell’articolo 1 della legge 244 del 2007 [2]).

Il diritto alla casa, la garanzia per tutti di accedere a un bene primario a costi compatibili con i propri redditi, non deve rimanere una frase a effetto da rilanciare all’occorrenza. Deve essere un obiettivo strategico che va perseguito utilizzando ogni mezzo disponibile.

20 ottobre 2026

Per osservazioni e precisazioni scrivere a laboratoriocarteinregola@thaya

NOTE

[1]

art. 16, comma 4, lett. d-ter

1. Salvo quanto disposto all’, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nel presente articolo.

2. La quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione va corrisposta al comune all’atto del rilascio del permesso di costruire e, su richiesta dell’interessato, può essere rateizzata. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, nel rispetto dell’, (ora e – n.d.r.) con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, con conseguente acquisizione delle opere realizzate al patrimonio indisponibile del comune.

2-bis. Nell’ambito degli strumenti attuativi e degli atti equivalenti comunque denominati nonché degli interventi in diretta attuazione dello strumento urbanistico generale, l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria di cui al comma 7, di importo inferiore alla soglia di cui all’ (poi ora – n.d.r.) , funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica del territorio, è a carico del titolare del permesso di costruire e non trova applicazione il decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163.

3. La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all’atto del rilascio, è corrisposta in corso d’opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione.
(per la rateizzazione si veda anche l’)

4. L’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni in relazione:

a) all’ampiezza ed all’andamento demografico dei comuni;
b) alle caratteristiche geografiche dei comuni;
c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall’, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi regionali;
d-bis) alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia di cui all’, anziché quelli di nuova costruzione;
(lettera aggiunta dall’)
d-ter) alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga. Tale maggior valore, calcolato dall’amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest’ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l’interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l’intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche.
(lettera aggiunta dall’, poi così modificata dall’)

[2] comma 258 dell’articolo 1 della legge 244 del 2007

LEGGE 24 dicembre 2007, n. 244 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2008) note: Entrata in vigore della legge: 1/1/2008, ad eccezione dell’art. 2, comma 13 e dell’art. 3, comma 36 che entrano in vigore il 28/12/2007. (Ultimo aggiornamento all’atto pubblicato il 11/08/2026)

Disposizioni in materia di entrata, nonché disposizioni concernenti le seguenti Missioni: Organi costituzionali, a rilevanza costituzionale e Presidenza del Consiglio dei ministri; Relazioni finanziarie con le autonomie territoriali

258. Nell’ambito delle risorse disponibili a legislazione vigente per il programma straordinario di edilizia residenziale pubblica, una quota fino a 50 milioni di euro è destinata alla prosecuzione degli interventi di cui all’, da realizzare con le modalità di cui al , anche rimodulando gli interventi in base alle esigenze accertate dal Ministero delle infrastrutture.