Aggiorniamo le Osservazioni di Carteinregola alla Legge Regionale del Lazio n. 12/2025  SEMPLIFICAZIONI E MISURE INCENTIVANTI IL GOVERNO DEL TERRITORIO , il testo approvato definitivamente il 30 luglio 2025 della Proposta di Legge n.171, cominciando dall’ Art. 1 Modifiche alla Legge 7/2017 Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio.

La lunga sequenza di modifiche che la LR 12/2025 infligge, con l’articolo 1,   alla LR 7/2017 (36 modifiche in 8 articoli, tra le quali un nuovo articolo inserito, 1 articolo sostituito, 12 nuovi commi inseriti 2 commi abrogati) (1) ripete e anzi  aumenta gli impatti negativi della PL 171, sulla quale avevamo formulato osservazioni fin dall’autunno 2024 – testo approvato dalla Giunta Rocca l’8 agosto 2024 – e poi ancora a giugno 2025 – testo ulteriormente modificato dalla Commissione urbanistica approdato al voto dell’aula (2).

Aggiorniamo ora le nostre osservazioni sulla base dell’analisi del testo approvato,  in parte divergente dai precedenti, dopo la lunga serie di emendamenti presentati anche dalla  maggioranza e dallo stesso assessore all’urbanistica Schiboni nel corso della discussione in Consiglio.

Apriamo le nostre considerazioni con la prima modifica apportata dal 1 articolo della LR 12/2025 al primo articolo della Legge della Rigenerazione urbana, la cancellazione dalle “Finalità e ambito di applicazione” di un intero paragrafo:

promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente, contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile che esplica funzioni e produce servizi ecosistemici nonché favorire l’effettivo utilizzo agricolo attraverso il riuso o la riqualificazione, anche con la demolizione e la ricostruzione, di fabbricati esistenti utilizzando le tecniche ed i materiali tipici del paesaggio rurale; in tale contesto la Regione incentiva la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente nelle aree agricole, promuovendo misure volte a disincentivare l’abbandono delle coltivazioni, a sostenere il recupero produttivo, la rigenerazione delle aree agricole dismesse od obsolete, il ricambio generazionale in agricoltura e lo sviluppo dell’imprenditorialità agricola giovanile.

Segue una galleria di modifiche che ha per comune denominatore l’aumento delle premialità edilizie concesse ai privati, la maggiore elasticità nei cambi di destinazione, i ridimensionamento delle facoltà pianificatorie dei comuni, in vari casi chiamati a esprimersi in termini ristretti e perentori per escludere alcuni ambiti e situazioni dall’applicazione della legge.

Riassumiamo i punti principali:

(Legge Regionale del Lazio n. 12/2025  – continua)

2 dicembre 2025

Pe osservazioni e precisazioni: laboratoriocarteinregola@gmail.com

(1)  Legge LR 12/2025 vai alla legge  .

(2) vedi  

osservazioni sull’art. 2 della PL 171 del 9 agosto 2024 e alle ulteriori modifiche introdotte dalla Commissione Urbanistica inviate il 10 giugno 2025 al presidente Rocca e ai consiglieri regionali (v

 – (26 settembre 2024)

  (14 ottobre 2024)

N.B. I testi dei commi definitivamente approvati sono messi a confronto con quelli previgenti, in carattere barrato le parti eliminate e in grassetto le parti introdotte

Art. 1 LR 12/2025   Modifiche alla Legge 7/2017 Art. 1 Finalità e ambito di applicazione  Comma 1 – cancellazione lett lett.f)

Art. 1 LR 12/2025   Modifiche alla Legge 7/2017 Art. 1 Finalità e ambito di applicazione 

Comma7 lett. c bis) . Sono definite porzioni di territorio urbanizzate: (…) 

C bis) i lotti di terreno che, ancorché non individuati nelle lettere a), b) e c) [parti di territorio già trasformate o individuate come trasformabili NDR] , sono serviti dalle opere di urbanizzazione primaria, purché divisi, da strade dotate delle reti di servizi di pubblica utilità di cui all’articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847 (autorizzazione ai comuni e loro consorzi a contrarre mutui per l’acquisizione delle aree ai sensi della l. 18 aprile 1962, n. 167) e successive modifiche, da frontistanti aree individuate dalle precedenti lettere

Art. 1 LR 12/2025   Modifiche alla Legge 7/2017  Art. 1 Finalità e ambito di applicazione 

inserito nuovo Comma 7 bis. Gli interventi previsti dalla presente legge sono consentiti per gli edifici la cui superficie ricada, per almeno il 30 per cento, nelle porzioni di territorio urbanizzate di cui al comma 7

Art. 1 LR 12/2025   Modifiche alla Legge 7/2017  Art. 1 Finalità e ambito di applicazione 

comma 2 lett.b)

Le disposizioni di cui alla presente legge – “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio –  non si applicano:

(..)

b) nelle aree naturali protette, ad esclusione delle zone individuate come paesaggio degli insediamenti urbani dal Piano territoriale paesistico regionale (PTPR), fatto salvo quanto previsto dal piano dell’area naturale protetta e dalla legge regionale 6 ottobre 1997, n. 29 (Norme in materia di aree naturali protette regionali) e successive modifiche e integrazioni; delle porzioni di territorio urbanizzate come definite ai sensi del comma 7 nelle quali gli interventi devono rispettare le previsioni del piano di gestione dell’area naturale protetta; nelle aree naturali protette per le quali non è stato approvato il piano di gestione, gli interventi di cui alla presente legge sono consentiti, nel rispetto della legge regionale 6 ottobre 1997, n. 29 (Norme in materia di aree naturali protette regionali) e successive modifiche, nelle zone territoriali omogenee A e B di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968 ovvero nelle porzioni di territorio urbanizzate come definite ai sensi del comma 7. Gli interventi di cui alla presente lettera possono essere realizzati previo nulla osta di cui all’articolo 28 della l.r. 29/1997 e successive modifiche;”

Art. 1 LR 12/2025   Modifiche alla Legge 7/2017 Art. 2 (Programmi di rigenerazione urbana)

   Comma 4 LETT. D)

Comma 4 I comuni, nel perseguire gli obiettivi e le finalità di cui all’articolo 1, valutando anche le proposte dei privati, ivi incluse quelle presentate da associazioni consortili di recupero urbano, approvano con le procedure di cui al comma 6 i programmi di rigenerazione urbana, indicando:

d) le premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, interessato dal programma per la realizzazione di opere pubbliche e/o per cessioni di aree aggiuntive in misura non superiore al 35 per cento 60 per cento [aumento introdotto dalla Proposta della Giunta]  della superficie lorda esistente; il programma può anche riconoscere, al soggetto privato che realizzi opere pubbliche e/o ceda aree all’amministrazione, nuove volumetrie indipendentemente dal recupero degli edifici esistenti, da realizzare su aree trasformate o su aree libere

Art. 1 LR 12/2025  Modifiche alla Legge 7/2017  – Art. 2

comma 4  lettera f)

f) la eventuale  quota di alloggi da destinare ad edilizia residenziale pubblica e nel caso di edilizia sociale una quota non inferiore al 20 per cento;

Art. 1 LR 12/2025    Modifiche alla Legge 7/2017 Art. 3  (Ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio) 

 comma 2

Per gli interventi di cui al presente articolo è consentito il mutamento delle destinazioni d’uso degli edifici tra le destinazioni previste dallo strumento urbanistico generale vigente ovvero il mutamento delle destinazioni d’uso tra quelle compatibili o complementari all’interno delle categorie funzionali di cui al comma 6*, con il divieto di mutamento delle destinazioni d’uso finalizzato all’apertura delle medie e grandi strutture di vendita di cui all’ (Disciplina relativa al settore commercio) e successive modifiche e integrazioni. di  grandi strutture di vendita, di cui all’articolo 22, comma 1, lettera c), della l legge regionale 6 novembre 2019, n. 22 (Testo unico del commercio) e successive modifiche

Art. 1 LR 12/2025    Modifiche alla Legge 7/2017 Articolo 4  (Disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici immobili)

Comma 4 (ex comma 2)Gli interventi di cui al presente articolo non possono prevedere l’apertura di medie e grandi strutture di vendita di cui all’ previste dall’articolo 22, comma 1, lettera c), della l.r. 22/2019

Art. 1 LR 12/2025    Modifiche alla Legge 7/2017 “Art. 3 bis (Ambiti territoriali di delocalizzazione) Nuovo inserimento

COMMA 1. I comuni, con una o più deliberazioni di consiglio comunale da approvarsi ai sensi dell’articolo 1, commi 2 e 3, della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 (e successive modifiche, individuano, anche su proposta dei privati, specifici e puntuali ambiti territoriali nei quali, per la presenza di vincoli urbanistici di inedificabilità, di aree del demanio marittimo, di fasce di rispetto delle strade pubbliche, ferroviarie, igienico-sanitarie e tecnologiche, di aree con destinazioni urbanistiche relative ad aspetti strategici ovvero al sistema della mobilità, delle infrastrutture e dei servizi pubblici generali, nonché agli standard previsti nel decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968 n. 1444 e successive modifiche o di aree tutelate per legge, ai sensi dell’articolo 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modifiche sono consentiti, previa acquisizione di idoneo e valido titolo abilitativo, previsto nel d.p.r. 380/2001 o del permesso di costruire convenzionato, previsto nell’articolo 28 bis del d.p.r. 380/2001, interventi di demolizione degli edifici esistenti con delocalizzazione totale in diversi ambiti individuati con le medesime deliberazioni, tra le aree trasformabili, prevedendone, ove necessario, il cambio di destinazione d’uso oltrechè  il superamento degli indici edificatori

COMMA  2 L’intervento di delocalizzazione comporta il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 40 per cento, in superamento degli indici edificatori.In caso di cessione gratuita all’amministrazione comunale dell’area rimasta libera, la percentuale di cui al periodo precedente è incrementata di un ulteriore 5 per cento e l’eventuale bonifica della stessa, ove necessario, è a carico del proponente, da regolare con atto d’obbligo e da realizzare nel corso di validità del titolo abilitativo edilizio.

Art. 1 LR 12/2025    Modifiche alla Legge 7/2017  Art. 4 (Disposizioni per il mutamento di destinazione d’uso)

Comma 1 Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, i comuni, entro il termine del 31 dicembre 2025, con apposita deliberazione di consiglio comunale da approvare mediante le procedure previste dall’articolo 1, commi 2 e 3, della l.r. 36/1987 e successive modifiche, possono prevedere l’ammissibilità, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo previsto nel d.p.r. 380/2001, di interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici o di almeno il 60 per cento di essi per una superficie lorda complessiva massima di 10.000 15.000 metri quadrati, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali previste nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001, con esclusione di quella rurale, oppure possono escludere del tutto l’applicazione del presente articolo.

Art. 1 LR 12/2025    Modifiche alla Legge 7/2017 Articolo 6 (Interventi diretti) 

COMMA 1 Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione di singoli edifici con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il  è consentito un incremento fino al 15 20 per cento della volumetria o della superficie coperta lorda esistente, ad eccezione degli edifici produttivi, per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 15 per cento della superficie coperta; sono, inoltre, sempre consentiti interventi di demolizione e ricostruzione di singoli edifici o loro porzioni, con incremento fino a un massimo del 30 40 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente,   ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta il 20 per cento della superficie coperta. Tali interventi sono consentiti anche con aumento delle unità immobiliari.”;

Art. 1 LR 12/2025    modifica alla  Legge 7/2017 Art. 4  (Disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici)

COMMA 1 

Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, i comuni, entro il termine del 31 dicembre 2025, con apposita deliberazione di consiglio comunale da approvare mediante le procedure previste dall’articolo 1, commi 2 e 3, della l.r. 36/1987 e successive modifiche, possono prevedere l’ammissibilità, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo previsto nel d.p.r. 380/2001, di interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici o di almeno il 60 per cento di essi per una superficie lorda complessiva massima di 10.000 15.000 metri quadrati, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali individuate previste nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001, con esclusione di quella rurale, oppure possono escludere del tutto l’applicazione del presente articolo.

Comma 2 2. Con la deliberazione prevista al comma 1, i comuni, al fine di razionalizzare il patrimonio edilizio esistente nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti ovvero di edifici o di complessi edilizi in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione, possono consentire gli interventi di cui al comma 1:

a)      per zone omogenee del Piano regolatore generale o per ambiti territoriali determinati, individuando i mutamenti di destinazione d’uso ammissibili tra le categorie funzionali previste nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001, anche escludendo specifici edifici o aree, limitando i mutamenti, fissando superfici inferiori al limite massimo previsto nel comma 1;

b)      per singoli edifici o complessi edilizi, individuando i mutamenti di destinazione d’uso ammissibili tra le categorie funzionali previste nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001, limitando i mutamenti, fissando superfici inferiori al limite massimo previsto nel comma 1.

.COMMA 3 Nelle more dell’approvazione della deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 1, e comunque non oltre dodici mesi dall’entrata in vigore della presente legge  Decorso il termine previsto nel comma 1, senza che la deliberazione sia stata approvata, gli interventi previsti nel comma 1, in presenza dei presupposti e delle finalità di cui all’alinea del comma 2,, si applicano in via diretta, con mutamento delle destinazioni d’uso tra quelle compatibili o complementari di cui all’articolo 3, comma 6, previa richiesta di idoneo titolo abilitativo edilizio previsto nel d.p.r. 380/2001, agli edifici esistenti legittimi o legittimati  per una superficie lorda non superiore a 1.500 metri quadrati, per i comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti e non superiore a 2.000 metri quadrati per i comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti, purché non ricadenti:

a)  nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi;

b) all’interno delle zone omogenee D di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968. nelle zone individuate come insediamenti urbani storici nel PTPR.

ex comma 3. Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR e nelle zone omogenee D di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968, i comuni, con la deliberazione di cui al comma 1, possono limitare gli interventi previsti dal presente articolo.

Comma 4. (EX 2) Gli interventi di cui al presente articolo non possono prevedere l’apertura di medie e grandi strutture di vendita previste dall’articolo 22, comma 1, lettera c), della l.r. 22/2019.

Comma 5. Sono fatte salve le deliberazioni dei consigli comunali già approvate alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”;

comma ex 5 Nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal PTPR, le disposizioni di cui al comma 4 si applicano previa autorizzazione della giunta comunale

Art. 1 LR 12/2025    modifiche  la  Legge 7/2017“ Art. 8 (Dotazioni territoriali e disposizioni comuni)

Comma 2 L’attuazione degli interventi di cui agli articoli 3,3 bis, 4, 6 e 7 sono realizzati indipendentemente dalle disposizioni normative, regolamentari e gestionali degli strumenti urbanistici comunali e sono subordinati è subordinata all’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria di cui all’articolo 16 del d.p.r. 380/2001, ovvero al loro adeguamento e/o realizzazione, nonché, per gli interventi di demolizione e ricostruzione diversi dalla ristrutturazione edilizia, alla dotazione di parcheggi di cui all’articolo 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge urbanistica) e successive modifiche

Art. 1 LR 12/2025    modifiche  la  Legge 7/2017“ Art.  4  (Disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici)  comma 3 (ex 4)

Art. 1 LR 12/2025    modifiche  la  Legge 7/2017“ Art. 5 (Interventi per il miglioramento sismico e per  l’efficientamento energetico degli edifici), comma 3

Art.  4  (Disposizioni per il cambio di destinazione d’uso degli edifici)  comma 3 (ex 4)

3. (ex 4) Nelle more dell’approvazione della deliberazione del consiglio comunale di cui al comma 1, e comunque non oltre dodici mesi dall’entrata in vigore della presente legge Decorso il termine previsto nel comma 1 senza che la deliberazione sia stata approvata, gli interventi previsti nel comma 1, in presenza dei presupposti e delle finalità di cui all’alinea del comma 2, le disposizioni di cui al presente articolo si applicano agli edifici esistenti legittimi o legittimati  si applicano in via diretta, con mutamento delle destinazioni d’uso tra quelle compatibili o complementari di cui all’articolo 3, comma 6, previa richiesta di idoneo titolo abilitativo edilizio previsto nel d.p.r. 380/2001, agli edifici esistenti per una superficie lorda non superiore a 1.500 metri quadrati per i comuni con popolazione fino a 10 mila abitanti e non superiore a 2.000 metri quadrati per i comuni con popolazione superiore a 10 mila abitanti, purché non ricadenti: ecc

Art. 1 LR 12/2025    modifiche  la  Legge 7/2017“ Art. 5 (Interventi per il miglioramento sismico e per  l’efficientamento energetico degli edifici), comma 3comma 3 Gli ampliamenti di cui al comma 1 sono consentiti previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, anche con aumento delle unità immobiliari. Tali interventi si applicano agli edifici legittimi o legittimati per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, anche se ricadenti nelle zone omogenee E di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.